Questões

Um apartamento foi objeto de compromisso de compra e venda, por instrumento particular, com o preço pago à vista.

O adquirente iniciou imediatamente o uso do bem, no qual fixou sua moradia, dando ciência ao síndico.

Havendo débitos de condomínio, tanto anteriores quanto posteriores à data em que o adquirente passou a viver no local, a quem se atribui a responsabilidade, considerando que o compromisso não foi registrado no Cartório de Registro de Imóveis?

(Edital e caderno de provas sem informação sobre o número de linhas)

(50 pontos)

A prova foi realizada com consulta a códigos e(ou) legislação.

João e Maria, casados no regime legal há oito anos, são proprietários tabulares de um imóvel urbano. Em janeiro de 2019, firmaram escritura pública de permuta com Guilherme, o qual figurava como compromissário comprador de outro imóvel urbano, localizado em Natal, RN, no bairro Pajuçara, com área de 238 m². Esse bairro, como é sabido, tem parte de sua área inserida na Zona de Proteção Ambiental 9 (ZPA 9).

Na referida permuta, João e Maria transmitiram a propriedade do único imóvel de que eram proprietários, sendo o ato devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente, recebendo, em contrapartida, os direitos de compromissário comprador que Guilherme detinha sobre o imóvel objeto da permuta.

Em fevereiro de 2019, João e Maria passaram a exercer a posse direta do imóvel recebido, realizando pintura, conservação e nele fixando residência habitual, juntamente com seus filhos, permanecendo no local de forma contínua, mansa e pacífica.

Porém, em janeiro de 2026, ao buscarem a regularização dominial do imóvel, constataram que não figuravam como proprietários. Após tentativas infrutíferas de localização de Guilherme, inclusive por meio de redes sociais e contatos com pessoas próximas, foram orientados por advogado de sua confiança de que Guilherme não era o proprietário, mas apenas compromissário comprador, sendo o proprietário tabular pessoa diversa, de nome Mário, cuja qualificação constante da matrícula é incompleta, o que impossibilita a sua localização precisa.

Diante desse cenário, o advogado orientou João e Maria a promoverem usucapião extrajudicial, iniciando o procedimento no tabelião de notas.

Elabore o ato notarial adequado para que João e Maria busquem a usucapião extrajudicial, abordando, obrigatoriamente,

a) a qualificação completa dos requerentes e do advogado, se necessário;

b) a modalidade de usucapião pretendida, com seu respectivo fundamento legal;

c) a indicação do proprietário tabular do imóvel; e

d) os documentos aptos a comprovar o exercício da posse ao longo do tempo.

Não é necessário indicar e cotar emolumentos. Caso o ato não possa ser realizado, elabore a nota de recusa fundamentada.

(4 pontos)

(90 linhas)

A prova foi realizada com consulta a códigos e(ou) legislação.

Em 23 de agosto de 2020, Caio propôs em face de construtora Meu Lar – 1ª Ré e construtora Casa Nova – 2ª Ré uma ação de adjudicação compulsória.

Na inicial, Caio alegou que celebrou com a 1ª Ré contrato de promessa de compra e venda, em 10 de junho de 1981, em caráter irrevogável e irretratável, tendo como objeto o apartamento 301 do edifício a ser construído na Rua das Flores, nº 10, correspondendo a unidade a 0,127% do terreno do empreendimento.

Salientou que o prazo para construção era de 40 meses, tendo, portanto, findado em 10 de outubro de 1985.

Sublinhou que a escritura de promessa de compra e venda foi registrada em cartório, no próprio dia 10 de junho de 1981.

Esclareceu que jamais foi intimado ou notificado acerca de eventual desistência da incorporação pela 1ª Ré, nem da venda do terreno.

Apontou, assim, o inadimplemento contratual por parte da 1ª Ré, que jamais lhe outorgou a escritura definitiva de compra e venda.

Ademais, grifou que, considerando o lapso temporal decorrido, sabe que o empreendimento acabou sendo construído e entregue pela 2ª Ré, a qual, então, seria solidária.

Diante de tais elementos, requereu a adjudicação compulsória do imóvel. Alternativamente, pediu a adjudicação da fração do terreno a ela correspondente ou a conversão da obrigação em perdas e danos, a serem apurados em liquidação de sentença.

A parte autora fixou como valor da causa o valor integral atualizado do contrato de promessa de compra e venda, R$ 100.000,00.

Por fim, a parte autora requereu a gratuidade de justiça, alegando ter 60 anos de idade e renda líquida de 10 salários-mínimos.

Em sua contestação, a 1ª Ré alegou, preliminarmente, falta de interesse de agir da parte autora, já que a adjudicação poderia ter sido requerida em cartório extrajudicial, sem necessidade de propositura de ação perante o Poder Judiciário.

Outrossim, afirmou que, em decorrência da cassação da sua licença para construção, o empreendimento não foi por ela edificado, razão pela qual vendeu o terreno à incorporadora Minha Vida.

Também argumentou que a adjudicação compulsória é impossível, pois no terreno há empreendimento levantado pela 2ª Ré, o qual já teve todas as suas unidades alienadas a terceiros, há mais de 10 anos.

Quanto à pretensão de conversão da obrigação em perdas e danos, destacou que já foi alcançada pela prescrição.

A 1ª Ré também denunciou à lide a incorporadora Minha Vida, a quem vendeu o terreno, e posteriormente o revendeu à 2ª Ré.

A 1ª Ré argumentou que o valor da causa correto seria o valor comercial real atual da unidade, estipulado em RS 60.000,00, a fim de se evitar o enriquecimento sem causa.

A 1ª Ré destacou que a gratuidade de justiça deve ser calculada pela remuneração bruta, razão pela qual a parte autora não faz jus ao benefício.

Por fim, pede que, em caso de procedência, os honorários sejam fixados por equidade, já que a ação não teria proveito econômico, mas meramente registral.

A 2ª Ré, por sua vez, alegou sua ilegitimidade passiva, uma vez que não celebrou qualquer contrato com a parte autora, tampouco com a 1ª Ré, pois adquiriu o terreno livre e diretamente da incorporadora Minha Vida.

Intimadas, as partes se manifestaram em provas.

A parte autora pediu o julgamento antecipado do processo.

Já a 1ª ré juntou o documento de cassação da licença para construir, requerendo a produção de prova pericial, a fim de aferir a situação atual do imóvel, inclusive o seu valor real de mercado.

A 2ª Ré juntou o contrato de compra e venda do terreno com a incorporadora Minha Vida, bem como fotos atuais do empreendimento totalmente pronto.

Seja você o juiz e decida a lide.

Aborde, fundamentadamente, todas as questões acima, bem como a competência adequada para a propositura da ação de adjudicação compulsória, conforme a jurisprudência do STJ.

(10 pontos)

Edital e caderno de provas sem informação sobre o número de linhas.

A prova foi realizada com consulta a códigos e(ou) legislação.

Pedro e sua esposa Maria, em 07/11/2006, doaram um imóvel a seu filho José com reserva de usufruto em benefício dos doadores. Em 22/03/2016, os doadores renunciaram ao usufruto vitalício, providenciando a devida averbação registral. Apesar da renúncia formal ao usufruto, Pedro continuou exercendo a posse direta sobre o imóvel, período em que permaneceu administrando o bem, celebrando contratos de locação, recebendo os aluguéis e realizando manutenções, tudo sem qualquer oposição do proprietário.

José falece em janeiro de 2026, deixando herdeiros.

Em 26/05/2026, os filhos do de cujus notificam Pedro para fazer cessar a administração do bem imóvel. Logo em seguida ajuizaram ação de cobrança em face de Pedro buscando a sua condenação ao pagamento dos valores referentes aos aluguéis por ele recebidos relativos aos 10 anos anteriores à morte de José.

Considerando os elementos dados, a legislação e princípios aplicáveis à hipótese, indaga-se: A ação de cobrança deve ser julgada procedente? Responda justificadamente.

(0.50 ponto)

Edital e caderno de provas sem informação sobre o número de linhas.

A prova foi realizada com consulta a códigos e(ou) legislação.

Lia possui 72 anos de idade e reside com sua filha Priscila, pessoa com esquizofrenia, de 36 anos. Ambas são proprietárias de um apartamento localizado em um condomínio edilício e pagam pontualmente as contribuições condominiais de R$ 600,00 por mês.

Em razão da esquizofrenia, Priscila apresenta episódios de surtos psiquiátricos e, em algumas ocasiões, agrediu, verbal e fisicamente, sua genitora. Tais situações, em especial o barulho oriundo das agressões, geraram desconfortos aos vizinhos, os quais acionaram o síndico, que, por sua vez, paulatinamente, no intervalo total de um ano e meio, adotou as seguintes providências: 1) envio de advertência escrita; 2) aplicação de multa no valor de R$ 5.000,00; 3) e, em razão das reiterações, aplicação de novas multas por comportamento antissocial no valor de R$ 10.000,00, R$ 20.000,00 e R$ 40.000,00.

Lia e Priscila receberam a advertência e as multas por escrito, porém consideraram-nas injustas, pois o síndico não lhes solicitou qualquer explicação prévia sobre o ocorrido. Ademais, também acreditavam que tais penalidades não teriam qualquer efeito prático, já que sempre pagaram as contribuições condominiais em dia e não possuíam outros bens em seus nomes, motivos pelos quais as ignoraram e deixaram de adimpli-las.

Após um ano da aplicação da última multa, o condomínio ajuizou ação de cobrança de todas as penalidades no início de 2025, descrevendo os motivos que as geraram, bem como anexando aos autos apenas os documentos de representação processual, a convenção condominial e as cartas e comprovantes de envio da advertência e das multas punitivas. Lia e Priscila foram pessoalmente citadas, mas, novamente, acreditaram que a cobrança das multas não teria qualquer efeito prático e, por isso, permaneceram inertes e não contestaram a demanda.

Em razão da revelia, o juízo da vara cível de Cuiabá procedeu ao julgamento antecipado do mérito, com a total procedência dos pedidos formulados pelo condomínio. Na fundamentação, o magistrado salientou que a aplicação das multas seguiu o procedimento devido, além de estar prevista na convenção condominial.

Destacou ainda que, judicialmente, as rés optaram por permanecer silentes, aplicando, assim, os efeitos do art. 344 do CPC.

O trânsito em julgado da sentença ocorreu em 2025 e, logo após, o condomínio iniciou o cumprimento de sentença, no qual as executadas foram devidamente intimadas, mas continuaram inertes pelos mesmos motivos já mencionados e não apresentaram impugnação no prazo legal. Após a tentativa infrutífera de localizar valores em espécie e bens móveis em nome delas, o condomínio requereu a penhora do apartamento em que as executadas residem, o que foi deferido pelo juízo.

Ao serem intimadas da penhora do imóvel, em maio de 2026, Lia e Priscila procuraram a Defensoria Pública com grande preocupação, especialmente porque receberam a notícia de que o apartamento poderia ser levado a leilão. Salientaram que só possuem esse bem imóvel para moradia e que o débito existente se refere às multas punitivas aplicadas pelo condomínio.

No mais, destacaram que, apesar dos episódios relatados, não há conflito de interesses entre elas, até porque Priscila iniciou, há três meses, acompanhamento em saúde mental com uso da medicação adequada, o que tem evidenciado resultados positivos. Apresentaram, ainda, laudo médico ressaltando que os surtos psicóticos ocorriam com freqüência devido à ausência de tratamento apropriado, de modo que, atualmente, os sintomas de sua condição de saúde encontram-se notadamente mais controlados. O valor atual do débito é de R$ 89.900,00, e as usuárias não possuem condições de arcar com o pagamento da quantia, nem tem interesse em realizar qualquer acordo com o condomínio.

Na condição de Defensor(a) Público(a), com base nos elementos aqui pautados, de maneira fundamentada na legislação e na jurisprudência dos Tribunais Superiores, elabore a peça processual civil adequada, a fim de que todas as teses defensivas de direito material e processual cabíveis sejam nela discutidas e, consequentemente, a penhora do apartamento seja cancelada.

(60 pontos)

Edital e caderno de provas sem informação sobre o número de linhas.

A prova foi realizada com consulta a códigos e(ou) legislação.

Três irmãos são proprietários em condomínio de uma fazenda (matrícula n° 111, 2.000 hectares), herdada dos pais, na proporção de 1/3 para cada um. Ao longo dos anos, adquiriram as terras contíguas, também como coproprietários em proporções iguais: matrícula nº 222 (1.000 hectares), matrícula n° 333 (1.000 hectares) e matrícula nº 444 (2.000 hectares). Todos os hectares têm o mesmo valor e não há benfeitorias. Com as propriedades já registradas, procuram o Ofício Único no intuito de que, em seu linguajar, a área da matrícula nº 111 fique com o primeiro irmão, as áreas das matrículas nº 222 e nº 333 fiquem com o segundo irmão, e a área da matricula n° 444 fique com o terceiro irmão.

A documentação foi apresentada e os procedimentos necessários são realizados pelas partes.

a) Qual é a solução mais eficiente para formalizar juridicamente a vontade das partes? Fundamente sua resposta.

b) Elenque os atos que devem ser praticados no Tabelionato de Notas e no Registro de Imóveis para a concretização da solução indicada por você no item a).

 (1 ponto)

(30 linhas)

A prova foi realizada com consulta a códigos e(ou) legislação.

O Estado de Mato Grosso do Sul desapropriou extensa fazenda pertencente à massa falida de XPTO Empreendimentos Ltda. Sobre o imóvel, recaía dívida propter rem (passivo ambiental). Para fins de registro do título translativo referente à desapropriação, explique as implicações de tal onus propter rem sobre o preço/cálculo da justa indenização, à luz, minimamente, das disposições do Decreto Lei n° 3.365/1941 aplicáveis, do regime falencial a que se sujeita a expropriada (notadamente quanto a eventuais compensações) e da forma de aquisição da propriedade (originaria ou derivada).

(1 ponto)

(30 linhas)

A prova foi realizada com consulta a códigos e(ou) legislação.

A União recebeu, em dação em pagamento, uma fazenda de pecuária de corte em Mato Grosso do Sul. Dada a complexidade de operação da atividade e a ausência de interesse público específico, não lhe conviria manter a propriedade, razão pela qual, autorizada por lei, decide alienar o imóvel em leilão público.

O imóvel em questão, situado a 120 quilômetros da fronteira internacional, tem uma extensão de 2 MEIs (Módulo de Exploração Indefinida). Acha-se matriculado em nome da União e devidamente georreferenciado.

Comparece ao leilão Benito, pecuarista boliviano, casado com Maria, brasileira, pelo regime da comunhão universal de bens, que arremata o imóvel pelo preço de R$ 20.000.000,00, superior à avaliação.

Após a obtenção de todas as autorizações necessárias, as partes comparecem ao seu tabelionato para a lavratura da escritura destinada a transferir a propriedade ao arrematante.

Elabore a escritura, identificando corretamente as pessoas cujo comparecimento é necessário. Presuma que todas as circunstâncias e autorizações cabíveis para o caso foram atendidas, mencionando-as na escritura.

Atenção: o candidato não deverá criar elementos de identificação das partes ou do imóvel, sob pena de considerar-se identificada a prova.

Os elementos necessários deverão ser mencionados de forma abstrata, entre parênteses, tais como (número), (endereço), (descrição) etc.

(3 pontos)

(80 linhas)

A prova foi realizada com consulta a códigos e(ou) legislação.

Em 2025, um terreno localizado na cidade do Rio de Janeiro apresenta a construção de uma casa de dois andares em evidente estado de deterioração, com várias paredes rachadas, todas as janelas quebradas e fechaduras dos portões de entrada totalmente enferrujadas, havendo, inclusive, manifesto risco de desabamento. Em entrevista a jornal de grande circulação, profissional da área de Arquitetura, que passa diariamente em frente ao imóvel, afirmou não ter observado, nos últimos anos, qualquer movimentação no local, à exceção da presença eventual de pessoas em situação de rua que, a despeito da precariedade da construção, ocasionalmente ali pernoitam, sem intuito de permanência. Constatou-se, ainda, a inexistência de recolhimento de imposto predial e territorial urbano (IPTU) incidente sobre o imóvel nos últimos dez anos. Diante desse contexto, o Município planeja arrecadá-lo para construir uma escola municipal, a fim de garantir o acesso à educação.

Na condição de Procurador do Município, indique se estão presentes todos os requisitos necessários à arrecadação do imóvel como bem vago. Fundamente e justifique sua resposta sob a ótica exclusiva da legislação civil aplicável a esse caso.

(50 pontos)

(12 linhas)

A prova foi realizada com consulta a códigos e(ou) legislação.

CASSANDRA e APOLO foram casados sob o regime da comunhão parcial de bens desde 2010, tendo dois filhos, SAULO, de 8 anos, e PAULO de 14 anos, o mais novo portador de Transtorno do Espectro Autista - TEA. Durante o casamento, adquiriram: a) um imóvel residencial de alto padrão, onde residia a família, construído pelo casal sobre o terreno dos genitores de APOLO; b) participação societária de 60% em sociedade empresária familiar TRANSPOLO LTDA., no ramo de transportes, onde, inicialmente, o casal laborava; c) aplicações financeiras em nome apenas de APOLO e um veículo BMW registrado em nome de CASSANDRA.

A partir de 2021, a relação passou a se deteriorar, sendo que CASSANDRA relatou episódios reiterados de agressão verbal intensa, com registro de ocorrência policial; violência psicológica (controle financeiro e humilhações públicas, inclusive no trabalho); e restrição de acesso a contas e recursos do casal, exclusivamente geridos por APOLO. Em março de 2023, após episódio ainda mais grave de ameaças à sua integridade física, CASSANDRA fez Boletim de Ocorrência e obteve medidas protetivas de urgência, que determinaram o afastamento de APOLO do lar conjugal e a proibição de contato. APOLO deixou o lar conjugal, lá permanecendo CASSANDRA e os dois filhos. Porém, APOLO passou a impedir que ela exercesse sua atividade laboral junto à sociedade empresária familiar, que ficou sob a posse e a administração exclusiva dele.

Em junho de 2023, ao relatar a situação fática descrita e os episódios de violência sofridos, CASSANDRA propôs a ação de divórcio litigioso cumulada com partilha de bens, guarda e alimentos em face de APOLO, pleiteando o divórcio, o retorno ao nome de solteira, a partilha dos bens, a guarda unilateral dos filhos em razão da violência doméstica, também por residirem consigo desde a separação de fato. Aduziu que é ela quem exerce as atividades domésticas, de cuidado e parentais na maior parte do tempo sozinha, o que denominou de trabalho invisibilizado não remunerado. Requereu a fixação de alimentos provisórios em favor dos filhos, os quais sempre estudaram em escola particular, fizeram atividades extracurriculares, terapias, mais plano de saúde, tratamento odontológico, tudo no valor total de R$ 10.000,00 mensais para ambos. Requereu também alimentos civis na ordem de R$ 5.000,00 e compensatórios no valor de 10.000,00 em seu favor, já que deixou de atuar na empresa familiar para cuidar da família, gerando grande desequilíbrio econômico e queda no padrão de vida familiar após a separação de fato. Pediu, em tutela de urgência, a fixação do valor total dos alimentos, com remessa de ofício à sociedade empresária TRANSPOLO LTDA. para que efetue o pagamento diretamente em sua conta corrente, com a dedução do pró-labore mensal de APOLO. Pediu, ainda, a partilha dos bens: a) imóvel residencial ou o equivalente em dinheiro relativo à meação da parte da edificação; b) meação de 60% da participação societária e haveres; c) meação das aplicações financeiras em nome apenas de APOLO, tudo a apurar. Pediu para não haver audiência de conciliação ante o medo de encontrar com o réu. Deu à causa o valor da totalidade dos bens e requereu a assistência judiciária gratuita.

Recebida a petição inicial, deferiram-se a assistência judiciária gratuita e a tutela de urgência relativa à guarda unilateral materna e aos alimentos no valor total pleiteado, bem como determinou-se a expedição de ofício à TRANSPOLO LTDA. para depósito dos valores dos alimentos em conta corrente de CASSANDRA, sem designação de audiência de conciliação. Interposto por APOLO recurso de agravo de instrumento em face da concessão da tutela de urgência, o Tribunal negou provimento.

Expedida citação pelo correio, a carta foi recebida pela atual companheira de APOLO, HELENA, que assinou o aviso de recebimento (AR).

APOLO compareceu espontaneamente ao feito, arguindo nulidade de citação, por ter sido recebida a respectiva carta por HELENA. Pleiteou, assim, a renovação do ato. Arguiu a ilegitimidade da empresa TRANSPOLO LTDA. para responder pelos alimentos. Apresentou contestação, negando os episódios de violência. Disse ter sido traído. Aduziu que deve permanecer com a guarda unilateral dos filhos porque tem melhores condições emocionais e econômicas para a manutenção e cuidado, inclusive para pagamento das terapias do filho mais novo, devendo ser fixado regime de convivência materno em finais de semana alternados. Discordou dos alimentos em favor de CASSANDRA, pois ela possui formação superior em administração de empresas e tem plena capacidade laboral. Discordou também da partilha do bem imóvel, uma vez que foi construído sobre o terreno de seus genitores, com sub-rogação de valores que ele já possuía antes do casamento, o que impossibilita a partilha de bem pretendida e, nesse ponto, requereu o chamamento de seus genitores ao processo por serem os proprietários do terreno. Pugnou pela impossibilidade de partilha das cotas e haveres da sociedade empresária e dos valores aplicados, eis que teriam sido adquiridos com esforço próprio, tendo natureza personalíssima e, em reconvenção, disse que registrou o filho mais velho em seu nome, mas que não é o pai biológico, pugnando pela realização de exame de DNA e exclusão de seu nome do registro civil; pediu a fixação de aluguel em seu favor pelo uso exclusivo do bem imóvel residencial por CASSANDRA após a separação de fato; pediu a partilha do veículo BMW que estava em nome de CASSANDRA e foi alienado após a separação de fato; impugnou o valor da causa por não ter sido incluído o valor dos alimentos e por desconsiderar que está discutindo somente a meação.

Intimada a se manifestar sobre as respostas do réu, CASSANDRA reconheceu não ser APOLO o pai biológico de PAULO, mas que foi ele quem quis levar a efeito a paternidade registral e que sempre cuidou e referiu-se a PAULO como seu filho, tratando-o da mesma forma que SAULO, seu filho biológico, pelo que pugnou pela manutenção da paternidade. Também rechaçou a tese de sub-rogação, trazendo documentação de utilização de seu FGTS na construção do imóvel residencial, notas fiscais de materiais de construção e mão de obra. Repisou seu trabalho contínuo no lar e de cuidado com os filhos e, também, nas atividades rotineiras da empresa, agora impedida pelo varão, bem como pela impossibilidade de pagar alugueres. A sociedade empresária TRANSPOLO LTDA. compareceu ao processo, requerendo sua admissão como parte nos autos, a fim de se resguardar da responsabilidade pela verba alimentar fixada em tutela provisória de urgência.

No curso do processo, na fase do saneamento, por decisão, o Juiz afirmou que as preliminares se confundem com o mérito e serão resolvidas em sentença. Fixou os pontos controvertidos e determinou a inversão do ônus da prova, atribuindo ao réu sobre a questão relativa à violência alegada pela autora e sobre a partilha de bens. Não houve recurso da decisão saneadora. Deferiu-se a prova oral e pericial por laudo psicossocial a ser realizado por psicóloga e assistente social. A seguir, houve produção de prova testemunhal e documental; laudo psicossocial, tendo ambas, psicóloga e assistente social, indicado situação de violência psicológica em face de CASSANDRA, mas com vínculos afetivos paterno-filiais fortes e bem preservados com relação a ambos os filhos, sem riscos, os quais relataram sentir muita falta do convívio paterno, de forma que os dois genitores possuem condições favoráveis ao exercício da guarda; restou comprovado que CASSANDRA não possui renda própria atualmente e se encontra em busca de colocação profissional; verificou-se que APOLO sempre manteve todas as despesas familiares e que aufere rendimentos elevados por meio da sociedade empresária TRANSPOLO LTDA., com pró-labore mensal de R$ 35.000,00 mais distribuição de lucros mensais médios de R$ 20.000,00. Após a manifestação do Ministério Público, foram apresentadas as alegações finais.

Com base no conjunto probatório descrito e sem o incremento de outros fatos, profira a fundamentação e o dispositivo da sentença, mencionado eventuais dispositivos legais, atos normativos, lições doutrinárias e precedentes jurisprudenciais.

(10 pontos)

(180 linhas)

A prova foi realizada com consulta a códigos e(ou) legislação.