Desde 2010, Rose é proprietária de um terreno de aproximadamente 600 m2 na cidade de Niterói/RJ. Apesar de não residir no terreno, mas em Cabo Frio/RJ, Rose sempre exerceu a posse sobre ele.
Contudo, no último ano, Mônica invadiu indevidamente o terreno de Rose e nele construiu uma loja de material de construção.
Apesar de Rose ter tentado resolver a questão de forma amigável, buscando conversar com Mônica para esclarecer que era a proprietária do terreno, tendo inclusive apresentado a escritura pública de compra e venda do imóvel, devidamente registrada no cartório de Registro Geral de Imóveis competente, a última nada fez, ficando clara e inequívoca sua má-fé desde o momento da invasão do terreno.
Sem saída, Rose procura você, como advogado, para ajuizar uma ação de reintegração de posse, para ser reintegrada na posse do imóvel injustamente invadido por Mônica, cumulada com pedido de indenização.
Sobre o caso, responda aos itens a seguir.
A - Rose deverá pagar indenização a Mônica pela construção da loja em seu terreno? Justifique. (Valor: 0,65)
B - Na ação de reintegração de posse, Mônica foi citada via Carta Precatória, pois reside na cidade de Cabo Frio/RJ. Quando se inicia o prazo da contestação? Justifique. (Valor: 0,60)
Obs.: o(a) examinando(a) deve fundamentar suas respostas. A mera citação do dispositivo legal não confere pontuação.
Com base na situação proposta no enunciado, que já vale como relatório (dispensada a repetição), profira sentença enfrentando todos os pontos explícita e implicitamente abordados.
Ainda que entenda pelo acolhimento de alguma preliminar ou prejudicial, resolva todas as questões fáticas e de direito, de maneira fundamentada e estruturada nos termos do que determina o Código de Processo Civil.
Considere provadas todas as alegações tanto do autor quanto dos réus.
OBSERVAÇÃO: NÃO SE IDENTIFIQUE, ASSINE COMO JUIZ SUBSTITUTO.
BOA SORTE!
Trata-se de (demanda monitória) proposta, em 26/08/2021, pelo Condomínio do Edifício Recife Maravilhoso, neste ato representado por seu síndico, em face da massa falida da Construtora Concretude e de seu sócio administrador, Martinho L.
Aduz o autor, em síntese, ser o primeiro réu proprietário de 25 de suas unidades imobiliárias. Nada obstante desde 03/04/2015 não vem adimplindo com a integralidade das respectivas cotas condominiais ordinárias e extraordinárias. Daí acumular débito que, atualmente, alça a R$ 1.887.893,53, já computada a multa moratória de 10%, prevista em convenção.
Pelo exposto, requer:
i) a citação para pagamento, inclusive das parcelas vincendas durante o curso do processo, no prazo de 15 dias na forma e sob as penas do Art. 701, §2° do CPC; e
ii) a desconsideração da personalidade jurídica do primeiro réu (Construtora Concretude) para consolidar a responsabilidade do segundo réu (Martinho L) pelo pagamento. Isto porque, ao tempo em que a dívida fora consolidada, exercia a administração da sociedade demandada, encerrara atividades irregularmente em 21/05/2018. Subsidiariamente, invoca a aplicação do Art. 28, §5° do CDC, porquanto a hipótese seria de relação consumerista, haja vista que a primeira ré (Construtora Concretude) fora responsável pela incorporação do edifício.
Com a inicial, a convenção condominial e as atas das assembleias que aprovaram os valores das contribuições ordinárias, das extras e a eleição do síndico.
Tanto que, citados, ambos os réus apresentam embargos monitórios.
O primeiro (Construtora Concretude) defende-se às fls. xx. Sustenta, preliminarmente, a falta de interesse de agir na medida em que o autor já dispõe de título executivo extra judicial (Art. 784, X do CPC.), de sorte que não seria necessária ou útil a demanda monitória cujo único objetivo é a constituição abreviada de um título. No mesmo sentido, avultaria sua ilegitimidade passiva para responder pelo débito, considerando que todos os imóveis vinculados às cobranças estão alugados a terceiros que expressamente assumiram a obrigação de suportar as despesas condominiais. Argui, prejudicialmente, prescrição das parcelas anteriores ao triênio que antecede a propositura da demanda, na forma do Art. 206, §3, IV, do Código Civil. Pede, eventualmente, a suspensão do feito diante da decretação de sua falência pelo Juízo de Direito da Primeira Vara Empresarial do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro.
Quanto à questão de fundo, argumenta ser a quantia cobrada indevida, na medida em que a cota extra exigida se refere ao rateio de despesas judiciais havidas em anterior processo indenizatório movido pelo condomínio contra si. Deste modo, se ninguém pode litigar contra si mesmo, não pode ser obrigado a suportar os respectivos custos. Mais do que isto, a se confirmar o dever de participar da divisão das despesas, estar-se-ia a desrespeitar a coisa julgada que se formou naquela sede, pela qual os ônus sucumbenciais foram integralmente impostos ao condomínio, diante da improcedência dos pedidos que lhe foram endereçados.
Esclarece, a propósito, que, todo mês, paga a quantia que entende justa e calculada com a exclusão da cota extra; e o faz pela cessão de recebíveis dos aluguéis conforme autorizado pelo juízo universal da falência e aceito pelo autor, o que foi omitido, de má-fé, na inicial. Postula, então, a aplicação da pena civil do Art. 940 do Código Civil, considerando que o total dos pagamentos alcançou R$ 1.500.000,00.
Por eventualidade, refere que a multa jamais poderia ultrapassar o percentual de 2%, conforme previsto no Artigo 1.336, §1 do Código Civil.
O segundo réu (Martinho L.), a fls. xx, além de aderir a todas as teses do primeiro, noticia ter se retirado da sociedade ré em 20/05/2018, bem antes da decretação da falência, em 12/07/2021. Com isto, estaria extinta sua responsabilidade pelas dívidas sociais, conforme Artigos 1.003 e 1.032 do Código Civil. Ademais, observa que não foi instaurado o incidente de desconsideração, nem poderia em sede monitória, o que implica nulidade absoluta por cerceamento de defesa. No mais, pontua que sequer foram mencionados os requisitos do Artigo 50 do Código Civil, sendo certo que a mera falência da sociedade não faz presumir a confusão patrimonial ou o desvio de finalidade. Refuta, enfim, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor à hipótese.
O autor responde unicamente aos embargos monitórios do primeiro réu às fls. xx. Rechaça a preliminar de carência acionária, à luz da teoria da asserção. Por eventualidade, pede prossiga a demanda pelo procedimento comum, conforme autoriza o Artigo 700, §5° do Código de Processo Civil. Especificamente quanto à prescrição, advoga que o decreto de falência, em 12/07/2021, fez interromper o fluxo do prazo, ex vi do Art. 6, I da Lei n° 11.101/2005.
No mérito propriamente dito, defende que tanto os parâmetros para cálculo das cotas condominiais quanto da multa moratória estão previstos na convenção do condomínio, assentada em 23/01/1999, quando ainda não estava vigente o Código Civil de 2002; tratar-se-ia, pois, de ato jurídico perfeito. Aponta o entendimento do Col. Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, ao Judiciário, só cabe intervir nas normas pactuadas pelos condôminos de maneira absolutamente excepcional.
Com relação ao pedido de aplicação da pena civil do Artigo 940, Articula dois contrapontos. (i) incabível sua imposição em ação monitória, notadamente quando sequer houve oferecimento de reconvenção; e (ii) as cessões de recebíveis, embora efetivamente tenham ocorrido, não se deram em caráter pro soluto, à míngua de inequívoca pactuação neste sentido, de modo que seria imprescindível a comprovação do pagamento dos títulos, ao que não procedeu o réu.
As partes indicam o julgamento antecipado do feito, sem a necessidade de produzir novas provas.
O Ministério Público, intimado, esclareceu não ser o caso de sua intervenção.
Antes de aberta a conclusão para sentença, atravessam petição, subscrita unicamente por seus advogados com poderes específicos para transação, em que comunicam a dação em pagamento de um dos apartamentos da primeira ré para quitação da dívida relativa a uma das unidades. Também consta cláusula de negócio jurídico processual a determinar que, descumprido o acordo, o juiz deverá penhorar este imóvel e transferi-lo imediatamente ao condomínio. Pugnam pela homologação e comunicação ao juízo da falência.
É o relatório. DECIDA.
(10 Pontos)
(240 Linhas)
A prova foi realizada com consulta a códigos e(ou) legislação.
Considere a matrícula nº 173.223, anexa à presente. Relativamente ao imóvel lá descrito foram recebidos, pela serventia imobiliária, os seguintes documentos, com requerimento de inscrição dos atos respectivos, cuja prenotação ocorreu em 18 de novembro de 2015, sob o nº 569.456 (o exame está dentro do prazo da prenotação):
a) Cópia autenticada da cédula de identidade do RG nº 16.128.120-5 e certidão da Receita Federal quanto ao CPF/MF nº 021.238.333-07, todas emitidas com as devidas formalidades legais, atestando que o portador de tais documentos se chama Antônio Silvano;
b) Certidão da Escritura Pública de venda e compra referida no R1 da matrícula nº 173.223, aqui tratada, dando conta de que o nome do comprador é Antônio Silvano;
c) Escritura pública de doação com instituição de usufruto datada de 31 de janeiro de 2014 em que consta como doador Antônio Silvano, brasileiro e professor, qualificado nas letras “a” e “b” acima e como donatários:
i) da nua-propriedade: Henriqueta Tonanni, brasileira, casada sob o regime da comunhão parcial de bens na vigência da Lei nº 6.515/1977 com Jonas Tonanni, brasileiro, ela professora universitária, ele comerciante, ela portadora do RG nº 15.344.443-6 e do CPF/MF nº 033.456.394-35, ele portador do RG nº 17.228.333-2 e do CPF/MF nº 030.345.333-87, ambos residentes e domiciliados à Praça do Expedicionário Brasileiro, nº 98, na cidade (****), Estado do Rio de Janeiro; a doação da nua-propriedade foi feita em favor de ambos os cônjuges nestes subitem citados.
ii) do usufruto: Laurinda Crespo, brasileira, casada sob o regime da comunhão parcial de bens na vigência da Lei nº 6.515/1977, com Anselmo Crespo, brasileiro, ela enfermeira, ele biblioteconomista, ela portadora do RG nº 34.556.555-1 e do CPF/MF nº 105.667.890-23, ele portador do RG nº 30.304.304-9 e do CPF/MF nº 104.390.332-98, ambos residentes e domiciliados à Rua dos Ramos, 229, nesta cidade de (****), Estado do Rio de Janeiro. O usufruto foi instituído em favor de ambos os cônjuges neste subitem citados, com a cláusula de acrescer em favor do supérstite d) Certidão emitida pelo (***) Oficial do Registro Civil desta cidade e Estado do Rio de Janeiro, dando conta do óbito de Anselmo Crespo, acima qualificado, em 04 de julho de 2014.
e) Não foi apresentado formal de partilha, ou documento similar, quanto aos bens deixados por Anselmo Crespo (referido no item “d” supra).
f) Escritura pública (datada de 12 de agosto de 2015) de renúncia de usufruto e venda e compra do imóvel descrito na matrícula de que aqui se trata, pela qual Laurinda Crespo, referida no item “c”, “ii”, supra, renuncia a 100% (cem por cento) do usufruto sobre o imóvel, bem como Henriqueta Tonanni e Jonas Tonanni, referidos no item “c”, “i”, supra, vendem a propriedade plena do imóvel para a Sociedade Civil de Participações Imobiliárias XTZ, inscrita no CNPJ do MF sob o nº 45.319.001/0001-08, pessoa jurídica com sede nesta cidade, Estado do Rio de Janeiro, com endereço à Avenida das Nebulosas, 444.
g) Não há questões fiscais pendentes ou a resolver.
Na condição de oficial de registro de imóveis com atribuição para tanto, realizar a qualificação dos documentos apresentados, praticando os atos registrários possíveis e necessários, se algum, e/ou emitindo a nota de devolução competente e fundamentada, se houver alguma impossibilidade para a prática dos atos pretendidos.
Dados não fornecidos pelo enunciado não deverão ser criados pelo(a) candidato(a), devendo vir grafados com a expressão “omissis”, se necessário.
Não há necessidade de transcrever a Ficha 1 da matrícula nº 173.223 anexa na resposta, caso a opção seja por praticar algum ato registrário.
(2,0 Pontos)
(120 Linhas)
Foi apresentado ao Registrador de Imóveis, no dia 09.10.2019, pela pessoa jurídica “Terra Boa e Pasto Ltda”, constituída sob as leis brasileiras na forma de sociedade limitada e com sede e administração no País, um requerimento para registro de usucapião extrajudicial, com fundamento no art. 216-A da Lei nº 6.015/73. Os documentos previstos nos incisos I a IV do art. 216-A da Lei nº
6.015/73 demonstram que: i) o imóvel é rural, equivalente a 50 módulos de exploração indefinida (equivalente a 250 hectares); ii) a área era utilizada diretamente pela pessoa jurídica “Terra Boa e Pasto Ltda” para atividades rurais de cultivo de cana, pastagem e agropecuária; iii) o requerente adentrou inicialmente no imóvel em razão de um contrato de arredamento rural com o proprietário tabular, assinado em 01.01.2009; iv) o contrato de arrendamento deixou de ser pago após 01.11.2009; v) o proprietário nunca requereu o pagamento dos valores decorrentes do contrato, bem como não adotou qualquer medida para reaver a posse da área; vi) o requerente afirmou ter posse do imóvel há mais de 10 anos, contados a partir da assinatura do contrato de arrendamento; vii) todos os sócios da “Terra Boa e Pasto Ltda” são estrangeiros e residem fora no Brasil.
A planta não continha a assinatura do titular do domínio registrado o qual foi regularmente notificado e permaneceu silente.
a) Há, no presente caso, restrição à aquisição da propriedade pela usucapião do imóvel acima descrito pela pessoa jurídica “Terra Boa e Pasto Ltda”? Fundamente.
b) Foram cumpridos os requisitos para a aquisição da propriedade pela usucapião, considerando o tempo e natureza da posse exercida pela “Terra Boa e Pasto Ltda”?
(1,0 Ponto)
(60 Linhas)
Qual a definição de bem imóvel indivisível? No caso de a fração ideal de bem imóvel indivisível, pertencente a um dos coproprietários, vir a ser penhorado por divida dele, a integralidade do bem é levada a praga, ou apenas a fração ideal a ele pertencente? Quais direitos são assegurados ao coproprietário “não devedor”?
A prova foi realizada com consulta a códigos e(ou) legislações.
*(Obs.: Edital e caderno de provas sem informação sobre a pontuação e o número de linhas)*
O direito real de laje foi incluído no rol de direitos reais do Código Civil pela Lei nº 13.465/2017. Em relação a essa modalidade de direito real, responda:
Trata-se de direito real sobre coisa própria ou direito real sobre coisa alheia? Justifique.
Quais as diferenças do direito real de laje em relação ao direito de superfície?
Ocorre ou não a extinção do direito real de laje (consolidação) no caso de o proprietário do imóvel base se tornar titular de domínio da laje? Justifique.
A prova foi realizada com consulta a códigos e(ou) legislações.
*(Obs.: Edital e caderno de provas sem informação sobre a pontuação e o número de linhas)*
O Edifício Brasil-2000 incendiou-se, seguindo-se, a tragédia, a ruina completa do edifício. Passados alguns meses, os proprietários das unidades autônomas, não desejando a reconstrução do edifício e pretendendo dispor de suas frações, requereram ao Oficial do Registro a extinção da propriedade edilícia, com a indicação das frações ideais que correspondem a cada proprietário no
terreno. Pede-se que:
a) Apreciando o pedido e concluindo pela denegação do pleito, formule nota devolutiva, de modo articulado e fundamentado.
Entendendo possível o atendimento, pratique os atos nas matriculas correspondentes, considerando-se apenas uma das unidades
autônomas, indicando os documentos exigidos para a sua pratica.
b) Responda a seguinte indagação: A perda da propriedade pelo perecimento da coisa tem ingresso no Registro Imobiliário? Se entender que sim, indique se o ato se aperfeiçoa por mera averbação ou registro, declinando os fundamentos legais. Em caso negativo, dê os fundamentos que justificam e embasam o seu entendimento.
A prova foi realizada com consulta a códigos e(ou) legislações.
*(Obs.: Edital e caderno de provas sem informação sobre a pontuação e o número de linhas)*
Por instrumento particular firmado em 16 de julho de 2019, a empresa XPTO, pessoa jurídica de direito privado devidamente qualificada conforme as NSCGJSP, com sede na cidade de São Paulo, Capital, prometeu vender a Tício, solteiro, igualmente qualificado conforme as NSCGJSP, residente na cidade de São Paulo, Capital, a fração ideal de (X)% do terreno devidamente descrito na matrícula 001 do 30º Oficial de Registro de Imóveis de São Paulo, Capital.
Referida fração ideal encontra-se vinculada à futura unidade autônoma indicada como Apartamento Studio no 001, do prédio denominado “Condomínio Athenas”, situado na Rua Athenas, 100. Pela avença, foi pactuado o preço de R$ 280.000,00 (duzentos e oitenta mil reais), pago em dinheiro. No referido contrato, o promissário comprador comprometeu-se, ainda, a custear as obras do empreendimento na proporção de sua fração ideal. A construção objeto da incorporação foi contratada sob o regime de administração, denominado “preço de custo”, cabendo ao adquirente a parcela percentual da fração ideal adquirida.
A instituição de condomínio foi regularmente inscrita no Registro competente. As áreas privativa, comum e total, bem como a fração ideal de terreno correspondente a cada unidade autônoma encontram-se regularmente descritas e caracterizadas nas matrículas individualizadas de cada uma das unidades.
Para as unidades autônomas do referido empreendimento, já existe lançamento cadastral individualizado na Prefeitura Municipal de São Paulo, com valor para base de cálculo do IPTU de R$ 560.000,00, do qual R$ 200.000,00 são atribuídos à fração ideal do terreno e R$ 360.000,00 à construção. Conforme previsto na legislação municipal competente, o valor venal de referência é de R$ 760.000,00, sendo R$ 300.000,00 atribuídos à fração ideal do terreno e R$ 460.000,00 à construção da unidade autônoma. A alíquota do ITBI é fixada em 3% pela lei municipal.
Tício procura o tabelião de sua confiança e solicita a prática do ato competente para transferir o imóvel para sua titularidade, apresentando documentos pessoais da vendedora e do comprador, certidão da situação jurídica atualizada do imóvel e certidão da Municipalidade reconhecendo que o empreendimento fora realizado na modalidade “preço de custo” e demais documentos exigidos em Lei. Como tabelião, pratique ou não o ato, de forma justificada, indicando as providências tomadas.
A prova foi realizada com consulta a códigos e(ou) legislações.
*(Obs.: Edital e caderno de provas sem informação sobre a pontuação e o número de linhas)*
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