Questões

Em 23 de agosto de 2020, Caio propôs em face de construtora Meu Lar – 1ª Ré e construtora Casa Nova – 2ª Ré uma ação de adjudicação compulsória.

Na inicial, Caio alegou que celebrou com a 1ª Ré contrato de promessa de compra e venda, em 10 de junho de 1981, em caráter irrevogável e irretratável, tendo como objeto o apartamento 301 do edifício a ser construído na Rua das Flores, nº 10, correspondendo a unidade a 0,127% do terreno do empreendimento.

Salientou que o prazo para construção era de 40 meses, tendo, portanto, findado em 10 de outubro de 1985.

Sublinhou que a escritura de promessa de compra e venda foi registrada em cartório, no próprio dia 10 de junho de 1981.

Esclareceu que jamais foi intimado ou notificado acerca de eventual desistência da incorporação pela 1ª Ré, nem da venda do terreno.

Apontou, assim, o inadimplemento contratual por parte da 1ª Ré, que jamais lhe outorgou a escritura definitiva de compra e venda.

Ademais, grifou que, considerando o lapso temporal decorrido, sabe que o empreendimento acabou sendo construído e entregue pela 2ª Ré, a qual, então, seria solidária.

Diante de tais elementos, requereu a adjudicação compulsória do imóvel. Alternativamente, pediu a adjudicação da fração do terreno a ela correspondente ou a conversão da obrigação em perdas e danos, a serem apurados em liquidação de sentença.

A parte autora fixou como valor da causa o valor integral atualizado do contrato de promessa de compra e venda, R$ 100.000,00.

Por fim, a parte autora requereu a gratuidade de justiça, alegando ter 60 anos de idade e renda líquida de 10 salários-mínimos.

Em sua contestação, a 1ª Ré alegou, preliminarmente, falta de interesse de agir da parte autora, já que a adjudicação poderia ter sido requerida em cartório extrajudicial, sem necessidade de propositura de ação perante o Poder Judiciário.

Outrossim, afirmou que, em decorrência da cassação da sua licença para construção, o empreendimento não foi por ela edificado, razão pela qual vendeu o terreno à incorporadora Minha Vida.

Também argumentou que a adjudicação compulsória é impossível, pois no terreno há empreendimento levantado pela 2ª Ré, o qual já teve todas as suas unidades alienadas a terceiros, há mais de 10 anos.

Quanto à pretensão de conversão da obrigação em perdas e danos, destacou que já foi alcançada pela prescrição.

A 1ª Ré também denunciou à lide a incorporadora Minha Vida, a quem vendeu o terreno, e posteriormente o revendeu à 2ª Ré.

A 1ª Ré argumentou que o valor da causa correto seria o valor comercial real atual da unidade, estipulado em RS 60.000,00, a fim de se evitar o enriquecimento sem causa.

A 1ª Ré destacou que a gratuidade de justiça deve ser calculada pela remuneração bruta, razão pela qual a parte autora não faz jus ao benefício.

Por fim, pede que, em caso de procedência, os honorários sejam fixados por equidade, já que a ação não teria proveito econômico, mas meramente registral.

A 2ª Ré, por sua vez, alegou sua ilegitimidade passiva, uma vez que não celebrou qualquer contrato com a parte autora, tampouco com a 1ª Ré, pois adquiriu o terreno livre e diretamente da incorporadora Minha Vida.

Intimadas, as partes se manifestaram em provas.

A parte autora pediu o julgamento antecipado do processo.

Já a 1ª ré juntou o documento de cassação da licença para construir, requerendo a produção de prova pericial, a fim de aferir a situação atual do imóvel, inclusive o seu valor real de mercado.

A 2ª Ré juntou o contrato de compra e venda do terreno com a incorporadora Minha Vida, bem como fotos atuais do empreendimento totalmente pronto.

Seja você o juiz e decida a lide.

Aborde, fundamentadamente, todas as questões acima, bem como a competência adequada para a propositura da ação de adjudicação compulsória, conforme a jurisprudência do STJ.

(10 pontos)

Edital e caderno de provas sem informação sobre o número de linhas.

A prova foi realizada com consulta a códigos e(ou) legislação.

Dionísio e Hélio firmaram contrato particular de compra e venda de máquinas, no valor de R$ 800.000,00 (oitocentos mil reais). O contrato previa pagamento do valor total em cinco parcelas e, em caso de inadimplemento, além do vencimento antecipado de toda a dívida, o valor seria acrescido de correção monetária pelo IPCA desde a data do contrato, juros de mora de 1% ao mês desde a data da parcela não paga e multa penal de 20% sobre o valor total do contrato. O comprador pagou as três primeiras prestações e deixou de efetuar o pagamento da quarta parcela na data do seu vencimento. Diante disso, Dionísio ajuizou execução de título extrajudicial em face de Hélio, fundada no referido contrato, apontando ser credor da quantia total do contrato, acrescido de correção monetária e de juros de mora de 1% desde a data de sua celebração, além da multa de 20% sobre esse valor atualizado.

A citação do executado foi determinada e realizada por carta com aviso de recebimento (AR) no endereço residencial constante do contrato (rua do Olimpo, nº 20, apto. 14), sendo o AR assinado por terceiro, identificado apenas como Hércules, sem indicação de vínculo formal com o executado.

Decorrido o prazo legal sem pagamento e sem oposição de embargos à execução, foi realizada penhora de valores via SISBAJUD, a qual foi positiva para a integralidade do valor exequendo.

Após dois dias da realização da referida constrição, o executado compareceu aos autos e apresentou manifestação que designou como “exceção de pré-executividade”, alegando nulidade da citação, pois não teria recebido pessoalmente a correspondência enviada, tampouco o signatário do AR possuiria poderes para sua representação; ocorrência de adimplemento substancial, tendo quitado 60% da dívida, conforme comprovação dos respectivos recibos, pelo que a execução seria desproporcional, injusta e contrária ao previsto no contrato; excesso de execução, pois a cobrança incluiria valores indevidos e abusivos; nulidade da penhora por ter recaído sobre valor de poupança superior a 40 salários-mínimos e litigância de má-fé, com aplicação da respectiva multa.

O exequente impugnou a defesa, sustentando a validade da citação no correto endereço do executado; inadequação da exceção de pré-executividade para discussão de matérias que demandam dilação probatória; inaplicabilidade da teoria do adimplemento substancial em sede executiva; afastamento da alegação de excesso de execução por ausência de apontamento do valor incontroverso; inexistência de má-fé e regularidade da penhora.

Na qualidade de Magistrado(a), aprecie a manifestação do executado e disserte, com a abordagem dos itens abaixo, considerando o caso concreto e indicando os dispositivos legais aplicáveis, os precedentes jurisprudenciais e a doutrina acerca dos temas.

a) Classifique e caracterize o contrato firmado entre as partes.

b) Explique o que significa adimplemento substancial do contrato.

c) Identifique e explique a natureza do inadimplemento para a execução.

d) Identifique e explique quais os requisitos necessários para ser admitido o uso da defesa conhecida por exceção de pré-executividade.

e) Explique a motivação da decisão que, eventualmente, entenda pela validade da citação.

f) Explique e justifique se a alegação de nulidade de penhora deve ou não ser analisada pelo Magistrado.

g) Explique o que significa a chamada execução injusta.

(2 pontos)

(30 linhas)

A prova foi realizada com consulta a códigos e(ou) legislação.

Redija, com base no Código Civil e na jurisprudência do STJ, texto dissertativo acerca da finalidade da cláusula penal moratória [valor: 0,10 ponto] e esclareça, com argumentação consistente e convincente, se é possível a cumulação da indenização por lucros cessantes com a cláusula penal moratória nos casos de inadimplemento relativo do devedor em decorrência do atraso na entrega do imóvel em construção, objeto de contrato ou promessa de compra e venda [valor: 0,46 ponto].

Na questão discursiva, ao domínio da modalidade escrita serão atribuídos até 0,20 ponto e ao domínio do conteúdo serão atribuídos até 0,80 pontos, dos quais até 0,04 ponto será atribuído ao quesito apresentação (legibilidade, respeito às margens e indicação de parágrafos) e estrutura textual (organização das ideias em texto estruturado).

(30 linhas)

A prova foi realizada com consulta a códigos e(ou) legislação.

Um terreno urbano localizado na rua X do bairro Y de determinado município estava desocupado havia muitos anos e acabava sendo utilizado como depósito irregular de lixo e entulho, até que, em maio de 1995, João adquiriu esse terreno por meio de contrato de promessa de compra e venda (contrato de gaveta), sem registro, datado e assinado pelas partes e por duas testemunhas, com reconhecimento de firma dos signatários. O bairro de localização do terreno não estava regularizado, o que inviabilizou a lavratura de escritura pública definitiva no registro imobiliário competente. Um mês após a assinatura do contrato, João construiu no terreno uma casa, na qual passou a morar com sua esposa e filhos. Após a mudança para o imóvel, foi realizado e atendido o pedido de ligação da água e da luz no imóvel, bem como iniciada a cobrança do IPTU pelo município. Ao longo dos anos, a família fez melhorias no imóvel. No ano de 2025, João, acompanhado de sua esposa e testemunhas e assistido por um advogado, compareceu ao tabelionato de notas do município de localização do imóvel, para tomar as medidas extrajudiciais cabíveis a fim de comprovar a posse do terreno, em razão da impossibilidade da obtenção do registro pelas vias regulares. Na ocasião, ele relatou todos os fatos supramencionados e apresentou os seguintes documentos ao tabelião: o contrato de promessa de compra e venda do terreno; comprovantes de pagamento do IPTU e das contas de luz e de água; e fotos do imóvel. As testemunhas ouvidas atestaram que João e sua família, desde que se mudaram para o imóvel, nunca o deixaram, nem ninguém jamais apareceu para reivindicá-lo.

A partir da situação hipotética apresentada, redija, na condição de tabelião de notas, o ato extrajudicial adequado para demonstrar os elementos caracterizadores da posse de João. Em seu texto, aborde toda a matéria de direito pertinente ao caso, fundamente suas explanações, apresente argumentação convincente, não crie fatos novos e siga as seguintes instruções.

→ Qualquer data, independentemente do momento da ocorrência do fato narrado, deve ser referida apenas como “data”, salvo as citadas na situação hipotética.

→ Qualquer documento deve ser identificado pelo respectivo nome — por exemplo, a referência ao registro geral deve ser feita simplesmente como “RG”

→ Qualquer valor deve ser referido apenas como “R$”.

Na peça prática, ao domínio da modalidade escrita serão atribuídos até 0,80 ponto e ao domínio do conteúdo serão atribuídos até 3,20 pontos, dos quais até 0,16 ponto será atribuído ao quesito apresentação (legibilidade, respeito às margens e indicação de parágrafos) e estrutura textual (organização das ideias em texto estruturado).

(120 linhas)

A prova foi realizada com consulta a códigos e(ou) legislação.

Caio, na qualidade de promitente vendedor, e Tício, promitente comprador, celebraram contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel, sem cláusula de arrependimento, com previsão de pagamento do preço total em vinte e quatro parcelas.

Um ano após a assinatura do instrumento contratual, não registrado em cartório, tornou-se pública a tramitação de inquérito policial em que Caio figurava como investigado em razão da possível prática de crimes patrimoniais.

Posteriormente, no interesse da mesma investigação, Caio teve contra si decretada medida cautelar de sequestro, abrangendo todos os imóveis sob sua titularidade, para o eventual e futuro ressarcimento dos prejuízos decorrentes do ilícito por ele praticado.

Em embargos de terceiro endereçados ao juízo criminal que decretou a medida em desfavor de Caio, Tício informou que o cartório de registro de imóveis se recusou a lavrar a escritura pública de compra e venda, tendo em vista a restrição judicial imposta. Juntou declaração de quitação do pagamento do valor integral do preço e postulou a adjudicação compulsória do bem e, subsidiariamente, a liberação do sequestro.

Considerando a abertura de vista dos autos ao Ministério Público, elabore manifestação sobre o pedido formulado por Tício.

(35 pontos)

(60 linhas)

A prova foi realizada com consulta a códigos e(ou) legislação.

Ilan, Paula e Flávio, coproprietários de um imóvel que herdaram em conjunto, celebraram contrato irretratável de compra e venda desse imóvel com Tiago e Tereza, recém-casados.

No contrato, foi estabelecido o preço do imóvel e a forma de pagamento, incluindo o pagamento de 20% do valor acordado a título de sinal, no ato da celebração do pacto, bem como pactuado que a assinatura da escritura definitiva seria feita em 30 (trinta) dias. Em cláusula específica, foi destacado que o objeto do contrato era a propriedade integral do imóvel e não eventuais direitos sobre o bem. Contudo, antes da data marcada, Flávio, um dos promitentes vendedores, desiste do negócio e se recusa a cumprir suas obrigações contratuais, não comparecendo para a assinatura da escritura definitiva.

Diante da situação, Tiago e Tereza contratam você, na qualidade de advogado(a), para orientá-los respondendo às indagações a seguir.

A) Qual é a responsabilidade dos promitentes vendedores perante os compradores, considerando que apenas Flávio desistiu do negócio e não compareceu para a assinatura da escritura definitiva? Justifique. (Valor: 0,60)

B) Diante da recusa de Flávio, qual a medida que Tiago e Tereza podem adotar e em qual via, para assegurar a aquisição do imóvel? Justifique. (Valor: 0,65)

Obs.: o(a) examinando(a) deve fundamentar suas respostas. A mera citação do dispositivo legal não confere pontuação.

(30 linhas)

A prova foi realizada com consulta a códigos e(ou) legislação.

Camila e João, casados no regime da comunhão parcial de bens, residiam em Tatuapé, São Paulo, e tiveram cinco filhos durante o casamento: Rebeca, Talita, Marcos, Alexandre e Miguel. Os filhos, à exceção de Miguel, concluíram a graduação em suas áreas de interesse. Miguel, o único que não se formou, conseguiu um emprego em uma empresa local, mas sem grandes conquistas.

João, com pena de Miguel, o caçula e seu preferido, decidiu vender um apartamento pequeno, localizado em Santos, SP, por um preço mais acessível, para Miguel, pois achou que o filho não teria capacidade financeira de adquirir um imóvel.

Os documentos foram juntados e o contrato firmado entre João e Miguel, sem que qualquer dos irmãos e mesmo Camila soubessem do acerto. Tempos depois, Marcos e Rebeca descobriram o que aconteceu e reclamaram com o pai a venda do imóvel para Miguel. João, porém, defendeu sua posição e sustentou que teria feito o correto.

Diante da situação apresentada, responda aos itens a seguir.

A) Considerando o negócio entre João e Miguel, o que poderia Camila e seus demais filhos fazer sobre o ocorrido? E em que prazo? Justifique. (Valor: 0,65)

B) Qual o foro competente para reclamar do negócio jurídico firmado entre João e Miguel? Justifique. (Valor: 0,60)

Obs.: o(a) examinando(a) deve fundamentar suas respostas. A mera citação do dispositivo legal não confere pontuação.

(30 linhas)

A prova foi realizada com consulta a códigos e(ou) legislação.

Regina ajuizou ação anulatória de negócio jurídico, cumulado com pedido de indenização a título de danos morais e materiais/em face de João, no afã de obter a anulação da compra e venda do apartamento identificado pela matrícula nº 123 do Ofício de Registro de Imóveis de Aracaju (SE), a qual ocorreu em abril de 2020, conforme escritura pública lavrada naquele mês e registrada em março de 2021, data em que também ocorreu a imissão na posse, com o pagamento integral do preço, equivalente a R$ 400.000,00 em espécie.

Segundo a petição inicial, a qual foi distribuída à 2ª Vara Cível da Comarca de Itabaiana (SE) em janeiro de 2024, que é a mesma do domicílio do réu, durante as tratativas prévias ao negócio, João omitiu dolosamente que a vaga de garagem indicada na matrícula do imóvel como pertencente ao apartamento não possui a existência física, razão pela qual Regina não usufruiu o direito ao uso da vaga desde a sua aquisição. A autora salientou que o direito ao uso da vaga foi fundamental para a aquisição do imóvel, pois ela possui um veículo automotor, que tem permanecido em via pública desde a compra do apartamento.

Regina também informou que o automóvel teve seu vidro quebrado em outubro de 2023, enquanto estacionado na frente do edifício durante a noite, e houve o furto da central multimídia do automóvel, avaliada em R$ 3.000,00.

Prosseguindo, Regina aduziu que João, enquanto incorporador responsável pela construção do edifício, que foi concluída em outubro de 2018, efetuou o registro de 30 vagas de garagem, sendo uma para cada unidade autônoma. Ocorre que, nas palavras da petição inicial, o estacionamento do prédio tem apenas 25 vagas, que já estavam ocupadas quando da aquisição do apartamento, o que a impede de estacionar seu carro no local.

Por tal motivo, Regina pleiteou a anulação da compra e venda, com restituição das partes ao estado anterior, bem como indenização a título de danos morais no montante equivalente ao da central multimídia perdida com o furto. Pugnou também pela produção de prova oral, consistente em depoimento pessoal de João, e prova testemunhal.

A petição inicial foi instruída com procuração, escritura de compra e venda, cópia da matrícula do imóvel, fotografias da garagem do edifício e do automóvel após o furto, boletim de ocorrência e nota fiscal de compra da central multimídia.

João foi citado em junho de 2024 e, tempestivamente, ofertou contestação, alegando/preliminarmente (i) a falta de interesse de agir, pois Regina não havia pleiteado o distrato de maneira consensual e prévia à propositura da ação, ii) sua ilegitimidade passiva, pois não teria cometido nenhum ato ilícito indenizável, sendo responsabilidade do Registro de Imóveis qualquer irregularidade referente às vagas de garagem, e (iii) incompetência relativa do juízo, pois a demanda deveria ser distribuída a uma das varas cíveis da Comarca de Aracaju (SE), pois este é o foro de situação do bem, e a demanda versa sobre propriedade.

Como prejudicial de mérito João sustentou a ocorrência de prescrição da pretensão de Regina, que aduziu estar sujeita ao prazo trienal, nos termos do Art. 206, §3º, V, do Código Civil.

Em relação ao mérito, o réu aduziu que as condições de aquisição do imóvel foram informadas a Regina, ocasião em que a autora teria tomado ciência de que o registro de mais vagas de garagem nas matrículas do que o espaço físico que o local de guarda de veículos comporta teria sido um erro do Registro de Imóveis de Aracaju quando do registro do memorial de incorporação, cuja correção estaria sendo tentada administrativamente por João.

João argumentou também que, por atuar no mercado como incorporador, construindo edifícios e vendendo as respectivas unidades autônomas, não cometeria o ato que lhe foi imputado por Regina, já que possui mais de 20 anos de experiência na área.

Subsidiariamente, João sustentou que a garagem comporta 30 veículos; todavia, seria necessária a contratação de manobrista para retirada dos automóveis estacionados se assim fosse preciso. Isso porque, segundo mencionou, 25 vagas seriam vagas livres, ao passo que 05 vagas seriam vagas cuja saída do veículo dependeria da remoção daquele estacionado à sua frente.

Em seus pedidos, João pleiteou o acolhimento da preliminar aventada ou, de forma subsidiária, da prejudicial levantada. Quanto ao mérito, pleiteou a improcedência dos pedidos formulados por Regina.

Após o protocolo da contestação, Regina foi intimada para se manifestar em réplica. A autora pediu a rejeição da preliminar, bem como da prejudicial ao mérito. Quanto ao mérito, reiterou os termos da petição inicial.

Em sede e saneamento e organização do processo, o juízo fixou como pontos controvertidos: (i) o dolo na conduta de João; e (ii) a existénela da vaga de garagem indicada no registro do imóvel de Regina. O magistrado também designou audiência, de instrução e julgamento para coleta do depoimento pessoal das partes e da prova testemunhal. Outrossim, determinou a produção de prova pericial.

O laudo pericial, da lavra do engenheiro civil Joel, indicou que a garagem não comporta 30 veículos, em razão da ausência de espaço físico. O perito salientou que o local pode guardar até 27 automóveis, desde que seja feita a remarcação das vagas para que tenham o tamanho mínimo exigido pelo Código Municipal de Obras.

Apontou também que o veículo da autora estava estacionado em via pública, não havendo espaço disponivel para seu abrigo dentro das dependências da garagem do edifício, visto que as vagas já existentes são demarcadas e numeradas em favor de cada apartamento, não contemplando a unidade da autora.

Já em sede de audiência de instrução e julgamento, Regina, em seu depoimento pessoal, disse que o réu a levou até a garagem no dia da assinatura da escritura de compra e venda, apontando qual seria sua vaga, que já estava ocupada por outro veículo. Afirmou que, ao ser questionado sobre o referido veículo, João informou que pertencia a outro condômino e que seria retirado da vaga quando da imissão na posse, o que não ocorreu.

Regina argumentou também que João nunca lhe informou acerca do erro registral alegadamente existente, bem como que o valor pago pelo apartamento corresponde a uma unidade imobiliária com vaga de garagem equivalente na região.

Por sua vez, ao depor, João negou as afirmações de Regina. O demandado afirmou que a cientificou verbalmente sobre o erro do Registro de Imóveis de Itabaiana, bem como que concedeu desconto sobre o valor do imóvel, vendendo-o por preço equivalente a uma unidade sem vaga de garagem.

Paulo, síndico do edifício e arrolado como testemunha por Regina, compromissado, afirmou que a garagem do empreendimento comporta 25 veículos com dificuldade, fato esse que somente foi descoberto quando da entrega das unidades no lançamento.

A testemunha acrescentou que, para que 30 veículos sejam estacionados, seria necessária a contratação de manobristas, cujo custo seria economicamente inviável para os condôminos. Por fim, salientou que João não informou a nenhum dos compradores a respeito do suposto erro cartorário.

A seu turno, Suzane, moradora do prédio e vizinha de Regina, informou que a autora nunca pôde utilizar a garagem, pois as 25 vagas de garagem já estavam em uso por moradores mais antigos quando da chegada de Regina ao prédio.

A testemunha mencionou também que existe uma fila de espera por vagas de garagem, o que foi causado por João ao vender todos os imóveis com direito a vaga.

Em seguida, as partes apresentaram alegações finais, e os autos foram conclusos ao juiz para a prolação da sentença.

Com base exclusivamente nesses dados, elabore sentença com estrita observância do disposto no Art. 489, incisos II e III, do CPC de 2015 (o relatório é dispensado).

Importante: 1. Não se identifique; assine como juiz substituto. 2. A resposta deve ser fundamentada, de modo que a mera referência a entendimento jurisprudencial ou doutrinário, sem justificativa específica, não pontuará. 3. A mera citação de artigo legal, ou de resposta "sim" ou "não", desacompanhada da devida justificativa, não garante a pontuação na questão.

(10 pontos)

(300 linhas)

A prova foi realizada com consulta a códigos e(ou) legislação.

Disserte sobre compromisso de compra e venda, contemplando os seguintes itens:

a - Conceito e características gerais;

b - evolução no direito brasileiro;

c - direito pessoal e direito real;

d - compromisso registrado e não registrado;

e - cessão, arrependimento, adimplemento e mora;

f - aspectos processuais;

g - protesto extrajudicial.

(Sem informação acerca do número de linhas)

A prova foi realizada com consulta a códigos e(ou) legislação.

O Banco Anatos, promitente comprador de um imóvel incorporado por XXX Construtora Ltda., acionou a vendedora reclamando do atraso na entrega da unidade que havia adquirido para construção de sua sede. Antes da sentença, as partes compuseram acordo judicial, que foi homologado pela Primeira Vara de Manaus, prevendo a entrega das chaves em 30 dias, sob pena de multa diária de 1% do valor pago pelo imóvel. Passado o trintídio, como a construtora não cumpria a obrigação, a instituição financeira passou a executar o acordo, constituindo a ré em mora.

Depois de 150 dias de inércia, o juízo penhora o valor acumulado da multa diária nas contas da devedora, o que a faz vir aos autos, tempestiva e adequadamente, requerer a redução sob os seguintes fundamentos: (i) já supera o valor do próprio imóvel; e, (ii) embora não negue a inadimplência, ela seria parcial, na medida em que 75% de todas as providências necessárias para a entrega da unidade já teriam sido tomadas.

Análise o pleito, de maneira justificada, em relação a ambos os argumentos do réu. Ao final, indique sua conclusão, também apresentando e detalhando os conceitos jurídicos envolvidos. Desnecessária a forma de sentença. Considere provados todos os fatos.

1 - A resposta deve ser fundamentada, de modo que a mera referência a entendimento jurisprudencial ou doutrinário, sem justificativa específica, não pontuará.

2 - A mera citação de artigo legal, ou de resposta "sim" ou "não", desacompanhada da devida justificativa, não garante a pontuação na questão.

(2 pontos)

(30 linhas)

A prova foi realizada com consulta a códigos e(ou) legislação.