Questões

Um certo número de integrantes de um movimento social de “sem tetos” numa pequena cidade (com cerca de quarenta mil habitantes), reuniu-se e criou uma “Associação dos Sem Teto” (com personalidade jurídica) pretendendo ocupar uma área urbana naquela localidade. Antecipando-se à possibilidade de “desapropriação judicial” de que trata o Código Civil, negociou já na condição de associação, um compromisso de compra e venda parcelada de uma grande área (gleba) dentro dos limites urbanos da cidade (assim estabelecido em plano diretor de urbanização da Prefeitura Municipal), com uma pessoa jurídica do ramo imobiliário para pagamento em doze (12) prestações. No referido contrato se fez pactuar que a escritura pública de compra e venda (definitiva) seria outorgada para a “Associação dos Sem Teto” e somente após a quitação total do preço ajustado pela área toda. O ajuste entre as partes não incluiu nenhuma outra obrigação além do compromisso da compra e venda da Gleba, tão somente contendo uma cláusula vedando a transferência a terceiros, do todo ou de parte da área comprometida à venda, antes de quitado o preço total. Na sequência, a “Associação dos Sem Teto” solicitou um levantamento topográfico e a elaboração de um croqui que dividiu aquela Gleba em lotes com área total de 250m2, em número idêntico ao de associados, com disposição de quadras e arruamentos.

Feito isto, a “Associação dos Sem Teto” fez a (re-) venda também em doze (12) parcelas de um lote para cada associado, cabendo a este efetuar o pagamento do lote adquirido para que a “Associação”, posteriormente, repassasse à promitente vendedora a somatória daqueles valores a título de pagamento das prestações ajustadas em relação à Gleba e assim quitar o contrato principal.

Como a “Associação dos Sem Teto” sequer dispunha de sede ou meios seguros para guardar o valor resultante dos pagamentos das parcelas pelos seus associados, pediu e a promitente vendedora consentiu, que tais valores fossem entregues diretamente no escritório desta, recebendo da promitente vendedora, a correspondente quitação parcial. E assim se fez.

Ao final de doze (12) meses, nem todos os associados tinham efetuado os pagamentos, porém aqueles que quitaram os valores relativos ao lote que lhes coube, buscaram perante a “Associação dos Sem Teto” e a promitente vendedora, a transferência dos lotes adquiridos visando aproveitar o Programa de Governo “Minha Casa, Minha Vida”. Porém, a “Associação dos Sem Teto” disse não que não tinha como fazê-lo enquanto que a promitente vendedora recusou-se dizendo que o preço total pela Gleba não fora pago e que em não existindo loteamento regular, não teria meios de fracionar aquela área de modo a oferecer uma solução satisfatória para ambas as partes.

AÇÃO PROPOSTA

Dois associados que haviam pago seus lotes, ingressaram com ações.

O associado ingressou com Ação de Adjudicação Compulsória c/c indenização por danos morais em face da “Associação dos Sem Teto” e da promitente vendedora, na qual, após narrar os fatos descritos no “quadro fático” acima, juntando cópia do mapeamento topográfico com identificação do lote adquirido, informando que não haveria confirmação da sua regularidade ou que estivesse em fase de regularização perante a Prefeitura e demais órgãos competentes, comprovou a quitação integral do preço do lote individual adquirido. Diante do insucesso em conseguir de ambas as rés a outorga da Escritura Pública de C/V do imóvel, formulou os seguintes pedidos:

“Pede seja julgado totalmente procedente o pedido, para:

a) Adjudicar em favor do autor, o lote indicado e descrito na inicial, conforme memorial com divisas e confrontações que instruem o pedido — obrigando as rés a realizar o desmembramento da área acima mencionada da totalidade contida na matrícula da Gleba —, valendo a sentença como título para o devido registro na matrícula a ser inaugurada no Cartório de Registro de Imóveis competente, tudo nos termos do art. 16 do Decreto-Lei 58/37;

b) Sucessivamente, na eventual impossibilidade de concessão do pedido anterior, pede-se seja decretada a rescisão contratual com restituição das parcelas pagas, devidamente atualizadas, restituindo as partes ao status quo ante;

c) Cumulativamente, sejam as rés condenadas, solidariamente, a indenizar o autor a título de danos morais, pelos dissabores e frustração, demora e outras circunstâncias sofridas em decorrência das ações e omissões das rés, em quantia não inferior ao equivalente a 50 (cinquenta) vezes o salário-mínimo vigente no país, utilizado como parâmetro a penalidade pecuniária prevista no artigo 50 e seguintes da Lei n. 6.766/79;

d) Em qualquer hipótese, condenar as rés ao pagamento das custas processuais e em honorários advocatícios de 20% (vinte por cento) sobre o valor atribuído à causa.

O associado ingressou com idêntica ação e pedidos, à exceção do pleito sucessivo de alínea “b” formulado pelo associado cuja ação foi distribuída ao mesmo juiz e vara o qual reuniu ambos os processos para instrução comum, resolvendo ambas as pretensões em uma só sentença.

CONTESTAÇÃO

Somente a promitente vendedora contestou.

Arguiu em preliminar sua ilegitimidade passiva ad causam com pleito de extinção do processo sem resolução de mérito sob o fundamento de que não teria realizado negócio algum com os autores, mas sim e apenas com a “Associação dos Sem Teto” de que fariam parte, razão pela qual deveria ser extinto o processo em relação a ela, ré contestante. No mérito, aduziu que nunca se comprometera a providenciar ou a regularizar loteamento algum e que não estaria obrigada a outorgar escritura pública de vendas fracionadas, mas apenas à referente à compra e venda da área total da Gleba e isso apenas em favor da “Associação dos Sem Teto” e, desde que e após quitado o preço total (o que não teria ocorrido integralmente), única parte com quem contratara. Portanto, indevidas todas as pretensões dirigidas contra si, incluindo os danos morais na medida em que não teria concorrido para o alegado sofrimento experimentado pelos autores, pois não teria celebrado qualquer contrato com eles. Pediu julgamento de improcedência do pedido, condenando-se os autores nas custas e honorários advocatícios no mesmo percentual sobre o valor atribuído à causa.

SENTENÇA

Elabore essa sentença.

Após solucionar o problema jurídico do processo (demandas individuais), considerando a questão social evidentemente envolvida e assumindo o fato de que naquela jurisdição outras iniciativas da espécie (pretensões coletivas em busca da efetivação do direito social de moradia previsto no art. 6º, caput da CF) poderão ser intentadas por outros grupos de “sem tetos”; considerando também que incumbe ao juiz promover e estimular a autocomposição (art. 139, V, CPC) inclusive preventiva, e que em isto fazendo, estará contribuindo não só para evitar novas demandas como essas, como também auxiliando dentro dos limites de sua jurisdição, a efetivação dos objetivos fundamentais da república (art. 3º, CF), sem malferir o princípio da adstrição (art. 141, CPC), ELUCUBRE — ainda dentro da sentença, a título de “Ad argumentandum tantum” —, que outros ajustes jurídicos poderiam ter sido acrescentados na negociação havida entre a “Associação dos Sem Teto” com a promitente vendedora, de modo a viabilizar a iniciativa dessa associação (descartada neste caso a solução por um loteamento regular e assumindo para a hipótese, a inexistência de outras barreiras legais por parte da legislação municipal), bem como, quais as eventuais vantagens desse método comparado com as soluções concebidas pelo legislador para os casos de invasões comumente promovidas visando o mesmo fim.

(Sem informação acerca da pontuação)

(180 linhas)

A prova foi realizada com consulta a códigos e(ou) legislação.

Paulo prometeu a João a venda de imóvel urbano não loteado, com direito de arrependimento, mediante o pagamento de 50% do valor do bem a título de entrada e o restante em sessenta parcelas mensais fixas. Com o pagamento da entrada, João foi imitido na posse do imóvel e tomou a providência de efetuar, na matrícula do imóvel, o registro do instrumento particular que materializara a intenção das partes. O ajuste entre os dois vinha sendo normalmente cumprido até que João, em razão de dificuldade financeira superveniente, deixou de pagar as duas últimas parcelas acordadas. Já quando houve atraso do pagamento da primeira delas, Paulo apresentou notificação extrajudicial a João, cientificando-lhe da pronta resilição contratual. Diante dessa situação hipotética, redija texto dissertativo acerca do acordo entre Paulo e João, com base na legislação e na doutrina relativa aos contratos. Em seu texto, aborde, necessariamente (e, preferencialmente, na ordem estabelecida), os seguintes aspectos: 1 - possibilidade da resilição contratual desejada por Paulo; [valor: 1,40 ponto] 2 - promessa de compra e venda como espécie de contrato preliminar; [valor: 0,80 ponto] 3 - eficácia obrigacional e eficácia real da promessa de compra e venda no caso em tela; [valor: 0,80 ponto] 4 - princípios da função social dos contratos e da boa-fé objetiva aplicados à situação. [valor: 0,80 ponto] (4,0 Pontos) (120 Linhas)

Juiz de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Natal - RN

Vistos etc.

Cuida-se de ação de conhecimento que, submetida ao rito ordinário, foi ajuizada por Alberto José contra Marcos da Silva, ambos qualificados nos autos.

Aduziu a parte autora, em resumo, que, em 27/5/2010, adquirira do réu um veículo XY modelo Sedan 2007, Placa JGB 3037, tendo pago o preço de R$ 28.000,00, e, apesar de ter recebido toda a documentação do veículo (nota fiscal, certidões cartoriais, DUT), em 6/5/2011, o automóvel foi apreendido em razão do mandado de busca e apreensão oriundo da carta precatória n.º 2009.01.1.072791-4, constante do inquérito policial n.º 3208-4, em curso na Delegacia de Crimes contra o Patrimônio de Recife - PE.

Afirmou o autor, ainda, que prestara depoimento perante a autoridade policial e não conseguira recuperar o veículo, apesar de ter protocolizado pedido de reconsideração da decisão que determinara a apreensão do veículo.

No final, pediu a rescisão do contrato e a condenação do réu à devolução do preço pago, devidamente atualizado. A inicial veio instruída com procuração e documentos (fls.).

Citado, o réu ofereceu contestação nos seguintes termos:

1 - preliminarmente, arguiu a sua ilegitimidade passiva para figurar no polo passivo da ação, sob o argumento de que não tinha conhecimento de qualquer irregularidade sobre o veículo e que a demanda deveria ter sido manejada contra o antigo proprietário, ou seja, aquele de quem o réu adquirira o veículo;

2 - no mérito, argumentou que também fora vítima, dada a sua condição de pessoa idônea, servidor público federal havia vinte anos, tendo o veículo sido adquirido junto à Real Veículos Ltda., conforme nota fiscal, e emplacado em Natal - RN;

3 - aduziu que, em 5/5/2010, o veículo estava anunciado em jornal de grande circulação da cidade de Natal - RN, e que, após ter buscado informações no DETRAN - RN e órgãos de proteção ao crédito, adquirira o veículo por meio de empréstimo consignado, em trinta e seis parcelas de R$ 1.315,00, tendo o veículo sido transferido para o seu nome sem nenhuma irregularidade; argumentou que, em 16/4/2011, sua residência fora invadida por policiais, ocasião em que fora cientificado do mandado de busca e apreensão do veículo, tendo somente então tomado ciência da origem criminosa do veículo; segundo o réu, a resposta viera acompanhada de procuração e documentos (fls.);

4 - informou que não houvera previsão expressa, no contrato de compra e venda que pactuara com o autor, do direito à evicção, razão por que não poderia o autor valer-se da presente medida;

5 - por fim, aduziu que o autor utilizara o veículo por um ano e que o valor do veículo, à época da evicção, já havia diminuído, e solicitou, em caso de acolhimento do pedido do autor, a dedução do percentual de 10% sobre o valor pago, correspondente ao tempo de seu uso pelo autor e a correspondência ao valor de mercado, à época da evicção, juntando avaliações comprobatórias.

Réplica às fis.

Na especificação de provas, manifestaram-se as partes em não produzir outras provas (fl.). Resumo da audiência preliminar à fl., não tendo havido acordo.

É o relatório.

Decido.

Considerando os elementos fornecidos no relatório acima apresentado, profira a sentença com a devida fundamentação.

João e Alberto, este proprietário de grande área rural, firmaram escritura pública de compra e venda da área, mediante o pagamento parcelado do preço, vencendo a primeira parcela um mês após a assinatura da escritura e outras duas mensais e subsequentes. Na escritura constou cláusula pela qual João, no prazo de três dias, indicaria a pessoa que deveria receber os direitos aquisitivos sobre a área, o que foi feito na pessoa de Oswaldo. Após o pagamento da primeira parcela, as demais restaram inadimplidas. Pede-se ao candidato que : A - Estabeleça justificadamente a natureza jurídica do negócio ajustado entre os contratantes; B - Informe quais as posições contratuais assumidas por João, Alberto e Oswaldo; C - Esclareça quem deve figurar nos polos ativo e passivo de uma eventual demanda para rescindir o negócio.

José Afonso, engenheiro, solteiro, adquiriu de Lúcia Maria, enfermeira, solteira, residente na Avenida dos Bandeirantes, 555, São Paulo/SP, pelo valor de R$100.000,00 (cem mil reais), uma casa para sua moradia, situada na cidade de Mucurici/ES, Rua Central, nº 123, bairro Funcionários. O instrumento particular de compromisso de compra e venda, sem cláusula de arrependimento, foi assinado pelas partes em 02/05/2011. O valor ajustado foi quitado por meio de depósito bancário em uma única parcela. Dez meses após a aquisição do imóvel onde passou a residir, ao fazer o levantamento de certidões necessárias à lavratura de escritura pública de compra e venda e respectivo registro, José Afonso toma ciência da existência de penhora sobre o imóvel, determinada pelo Juízo da 4ª Vara Cível de Itaperuna / RJ, nos autos da execução de título extrajudicial nº 6002/2011, ajuizada por Carlos Batista, contador, solteiro, residente à Rua Rio Branco, 600, Itaperuna/RJ, em face de Lúcia Maria, visando receber valor representado por cheque emitido e vencido quatro meses após a venda do imóvel. A determinação de penhora do imóvel ocorreu em razão de expresso requerimento formulado na inicial da execução por Carlos Batista, tendo o credor desprezado a existência de outros imóveis livres e desimpedidos de titularidade de Lúcia Maria, cidadã de posses na cidade onde reside. Elabore a peça processual prevista pela legislação processual, apta a afastar a constrição judicial invasiva sobre o imóvel adquirido por José Afonso. (5,0 Ponto)

Em 12.07.2000, “A” e sua mulher, celebraram com “C”, contrato de promessa de compra e venda de terreno, com preço a ser pago em 60 prestações mensais e consecutivas. Pagas 31 parcelas, “A” e s/m tornaram-se inadimplentes, imputando à “C” a prática de diversas supostas ilegalidades que teriam dado causa ao descumprimento do contrato. A rescisão do contrato foi motivada em razão da inadimplência dos compradores. Pois bem, a rescisão de um contrato exige, na medida do possível, que se promova o retorno das partes ao status quo ante. Tendo em mente essa premissa, pergunta-se: Como deve ser feita a indenização a favor do vendedor “C”, a título de compensação? Por outro lado, “C” vendedor, deve devolver aos compradores algum valor, sim ou não? Em caso positivo, a quantia a ser devolvida e o percentual de retenção compreendem apenas o saldo devedor, objeto de parcelamento em 60 prestações? Ou, também, faria jus os compradores as arras por ocasião do fechamento do negócio. Responda de forma fundamentada. A questão vale 1,0 (um) ponto.

Segundo entendimento doutrinário e jurisprudencial majoritário, principalmente do Superior Tribunal de Justiça, a alienação feita por ascendente a descendente é, desde o regime originário do Código Civil de 1916 (art. 1.132), ato jurídico anulável. Tal orientação veio a se consolidar de modo expresso no novo Código Civil/02, art. 496. Também se consolidou o entendimento de que, para a invalidação desses atos de alienação é necessário, além da iniciativa da parte interessada, outros requisitos. Assim, cite esses outros requisitos, de acordo com entendimento doutrinário e jurisprudencial. A questão vale 1,0 (um) ponto.

Marco Antônio, solteiro, maior e capaz, resolve lavrar testamento público, a fim de dispor sobre seus bens. Tendo em vista que os seus únicos herdeiros são os seus dois filhos maiores e capazes, Júlio e Joel, ambos solteiros e sem filhos, e considerando-se que o patrimônio de Marco Antônio corresponde a dois imóveis de igual valor, dois automóveis de igual valor e R$ 100.000,00 em depósito bancário, ele assim dispõe sobre os seus bens no testamento: deixa para Júlio um imóvel, um automóvel e metade do montante depositado na conta bancária e, de igual sorte, deixa para Joel um imóvel, um automóvel e metade do montante depositado na conta bancária. Logo após ter ciência da lavratura do testamento público por seu pai, Júlio decide imediatamente lavrar escritura pública por meio da qual renuncia expressamente apenas ao automóvel, aceitando receber o imóvel, bem como metade do montante depositado em conta bancária. Para tanto, afirma Júlio que há diversas multas por infrações de trânsito e dívidas de impostos em relação ao automóvel, razão pela qual não lhe interessa herdar esse bem. Tomando conhecimento da lavratura da escritura pública de renúncia por Júlio, Marco Antônio e Joel decidem consultar um advogado. Na condição de advogado (a) consultado(a) por Marco Antônio e Joel, responda aos itens a seguir, utilizando os argumentos jurídicos apropriados e a fundamentação legal pertinente ao caso. A - Poderia Júlio renunciar à herança no momento por ele escolhido? (valor: 0,65) B - Independentemente da resposta dada ao item anterior, poderia Júlio renunciar exclusivamente ao automóvel, recebendo os demais bens? (valor: 0,60) (1,25 Ponto)

João da Silva firmou com a Construtora Y Ltda. Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel, não loteado, destinado a sua moradia e de sua família. Após o pagamento integral das parcelas, veio a descobrir que o referido imóvel havia sido dado em hipoteca ao Banco XPTO S.A., para garantir a dívida originada da construção. Procurado o Banco, este informou ao Sr. João que não aceitaria liberar o imóvel da hipoteca, pois a dívida da Construtora, que estava garantida pela hipoteca dos imóveis transferidos pela mesma Construtora a terceiros, ainda não houvera sido liquidada. Após a leitura do enunciado, identificar as principais características do direito real que é atribuído a João da Silva, decorrente da promessa de compra e venda, especificando a consequência da inclusão de cláusula de arrependimento na promessa de compra e venda, inclusive quanto à eventual limitação de pretensão indenizatória; responder, ao final, se a falta de registro imobiliário do contrato firmado pelo Sr. João da Silva pode impedir a adjudicação compulsória e qual seria o fundamento jurídico e legal para tanto.

Maria, funcionária de uma empresa transnacional, foi transferida para trabalhar em outro país e, por isso, celebrou contrato de compra e venda de seu apartamento com João, prevendo que Maria poderia resolver o contrato no prazo de um ano, desde que pagasse o preço recebido pelo imóvel e reembolsasse as despesas que João tivesse com ele. O referido contrato de compra e venda foi devidamente levado ao registro de imóveis com atribuição para tal. Nesse período, João vendeu o apartamento para Mário, que tinha conhecimento de que ainda estava no prazo de Maria retomar o imóvel e lá foi residir com sua esposa. Contudo, Maria retornou ao Brasil antes do período de um ano estipulado e, ao ter ciência de que o novo proprietário do apartamento era Mário, notificou-o de que desejaria retomar o imóvel, com o pagamento do valor do imóvel mais as despesas realizadas. Mário, porém, recusou o recebimento das quantias, afirmando que o contrato sujeito à cláusula resolutiva foi pactuado com João, não vinculando a terceiros. Responda aos itens a seguir, empregando os argumentos jurídicos apropriados e a fundamentação legal pertinente ao caso. A - Assiste razão a Mário? (Valor: 0,75) B - Qual deverá ser o procedimento adotado por Maria a partir da recusa de Mário em receber a quantia? (Valor: 0,50) (1,25 PONTOS)