Questões

Gabriela foi aprovada em um processo de seleção para trabalhar na cidade de São Paulo e passou a procurar um imóvel para morar. Após algumas semanas de busca, encontrou o imóvel situado na Rua Margarida, no bairro de Vila Madalena, de propriedade de Ricardo.

Gabriela entrou em contato com o proprietário e, após agendar uma visita ao imóvel, apresentou uma proposta. O contrato de locação por 30 (trinta) meses foi firmado em julho de 2022, no valor de R$ 4.000,00 (quatro mil reais), tendo sido prorrogado de forma automática ao fim do prazo determinado. O valor do aluguel não foi alterado desde o início do contrato.

Quando da contratação, Gabriela contou com seu cunhado como fiador, apresentando a garantia exigida por Ricardo. Como, um ano depois, o relacionamento de sua irmã terminou, seu ex-cunhado pediu a exoneração da fiança, o que foi aceito por Ricardo. No mesmo momento, Gabriela apresentou a possibilidade de realizar um seguro fiança em substituição ao fiador, mas Ricardo, o proprietário, afirmou não ser necessário.

Durante todo o período, Gabriela seguiu pagando o aluguel na data de vencimento, guardando todos os comprovantes.

Em julho de 2025, Gabriela foi surpreendida com sua citação em uma ação de despejo promovida por Ricardo, tramitando na 3ª Vara Cível da Comarca de São Paulo, sob o fundamento de que necessitava do imóvel para uso residencial de seu filho mais velho, Ronaldo. Gabriela estranhou o fato já que Ricardo sempre falava dos filhos com muito orgulho e alardeava que todos já tinham adquirido mais de um imóvel residencial.

Alegou também que Gabriela não havia apresentado nova garantia quando da saída do fiador e que não havia quitado os aluguéis dos últimos três meses. Ricardo ainda apresentou requerimento para a concessão de liminar de retomada do imóvel diante da inadimplência dos aluguéis. Por fim, informou o valor da causa no total de R$ 100.000,00 (cem mil reais).

A petição inicial da ação de despejo foi apresentada desprovida de qualquer documento, não tendo sido apreciado o pedido de liminar. Indignada, Gabriela recorreu a você, como advogado(a), para auxiliá-la.

Considerando as informações expostas, elabore, na qualidade de advogado(a) de Gabriela, a peça processual cabível para a defesa dos interesses de sua cliente, indicando seus requisitos e fundamentos, com base na legislação vigente. (Valor: 5,00)

Obs.: a peça deve abranger todos os fundamentos de Direito que possam ser utilizados para dar respaldo à pretensão. A simples menção ou transcrição do dispositivo legal não confere pontuação.

(5 pontos)

(150 linhas)

A prova foi realizada com consulta a códigos e(ou) legislação.

A Empresa Brasileira de Correios e Telégrafos – EBCT (locatária) celebrou contrato de locação predial, pelo prazo de 10 anos, com a empresa Imóveis Legais Ltda. (locadora), proprietária do imóvel onde foi instalada uma agência da EBCT. No decorrer do prazo, a EBCT notificou a Imóveis Legais Ltda. e, alegando a supremacia do interesse público, reduziu unilateralmente o valor do aluguel firmado no contrato de locação com a Imóveis Legais Ltda.. Inconformada, a locadora ajuizou demanda alegando que a locatária deve atuar como particular, com relativa igualdade de condições, predominando o regime jurídico de direito privado.

O contrato social juntado aos autos pela Imóveis Legais Ltda. na ação judicial indica um representante legal diferente daquele que assina a procuração. Questionada pelo juízo, a Imóveis Legais Ltda. informou ter arquivado a alteração contratual na Junta Comercial, indicando o signatário da procuração e, alegando indício substancial da falsificação de assinaturas, o Presidente da Junta Comercial suspendeu os efeitos do ato antes da empresa poder comprovar a veracidade da assinatura.

Em audiência de conciliação, locadora e locatária não chegaram a um acordo quanto ao valor do aluguel.

Ao contestar, a EBCT alegou que observou a justificação e comprovação objetiva de que o imóvel condiz com a necessidade de instalação e localização das atividades aspiradas pela Administração Pública, atentando-se à: (i) avaliação prévia do bem, do seu estado de conservação, dos custos de adaptações e do prazo de amortização dos investimentos; e (ii) justificativas que demonstraram a singularidade do imóvel a ser locado e que evidenciaram a vantagem da contratação. A EBCT informou, ainda, que embora entendesse desnecessário, realizou uma avaliação prévia no mercado quanto ao preço do aluguel para que esse não se encontrasse superfaturado.

O Juízo nomeou perito para proceder uma avaliação quanto ao valor do aluguel. Em seu laudo, o expert relatou que, de fato, o valor pleiteado pela locatária está abaixo do praticado no mercado. O perito informou que avaliou 12 imóveis, todos com valores bastante similares e com termos e cláusulas contratuais idênticas, constatando, ainda, que 5 imóveis são de propriedade da locadora, 4 de outra empresa e outros 3 de propriedade de uma mesma pessoa física. Por fim, relatou o expert que, na região, já se encontrava quando da celebração do contrato de locação (e ainda se encontra) um imóvel da União que serviu por anos como agência da Caixa Econômica Federal. Enquanto tramitava a ação judicial na qual se discutia a redução unilateral do valor do aluguel, 8 meses antes do contrato completar 5 anos a EBCT ingressou com ação renovatória requerendo a renovação do contrato por igual prazo do contrato de locação.

Responda justificadamente as seguintes questões:

a) a redução unilateral do aluguel era possível tendo em vista o status da EBCT, exploradora de monopólio postal?

b) a juiz poderia, assim entendendo, dispensar a audiência de conciliação, de ofício ou por provocação da parte ré?

c) o juiz poderia intimar a parte autora para substituir o instrumento de mandato? Ou deveria oficiar à Junta Comercial determinando ao seu Presidente que corrigisse eventual ilegalidade do ato?

d) se o juiz estiver diante de infração contra a ordem econômica, deve dar notícia a alguma autoridade? Em caso de infração contra a ordem econômica, explique que tipo de infração e autoridade ou autoridades seriam essas?

e) há algum empecilho ao pedido renovatório? Se cabível, a locação poderia ser renovada por mais dez anos, considerando-se que esse foi o prazo contratual.

f) existe alguma circunstância que prejudique a escolha de um imóvel particular para a locação? Se houver, explique.

(1 ponto)

(30 linhas)

A prova foi realizada com consulta a códigos e(ou) legislação.

Deusidério F. ajuiza execução invertida de título executivo judicial (sentença arbitral) em face de Alugue Fácil Ltda.. Aduz, inicialmente, ter afiançado locação entre Abadias (locador) e XX Empreendimentos de Engenharia Ltda. (locatário), intermediado e administrado pela ora ré, Alugue Fácil Ltda. Sobreveio, então, a inadimplência do locatário, de modo que a ré, representando o locador, apresentou, ao tribunal arbitral indicado em cláusula compromissória, pedido de despejo por falta de pagamento combinado com cobrança de aluguéis vencidos e vincendos. Também citado para o procedimento, na qualidade de devedor solidário, apresentou contestação. Mesmo assim, ao final, foi proferida a seguinte sentença: “Ante o exposto, o painel julga procedentes os pedidos para decretar a rescisão do contrato – e o consequente despejo –, a par de condenar o locatário e o fiador nos aluguéis vencidos e vincendos, observados os limites de responsabilidade pela fiança”. Sustenta que, como o credor tardava em requerer o cumprimento do título, apressou-se em apresentar espontaneamente os cálculos e depositar, neste ato, o valor que entende devido a fim de evitar o aprofundamento dos prejuízos. Aproveita, sem prejuízo, para arguir nulidades do procedimento e ponderar causas de limitação de sua responsabilidade. Em primeiro lugar, sustenta a nulidade da convenção de arbitragem. Isso porque, apesar de destacada, foi inserida pela ré em contrato de adesão, colhido pelo microssistema consumerista, em clara violação ao Art. 51, VII da Lei 8.078/1990. Em segundo lugar, defende que o painel, ao julgar o pedido de despejo, extrapolou sua própria competência e a convenção de arbitragem, uma vez que a cláusula compromissória apenas submetia os conflitos e controvérsias relativos ao contrato de locação e administração à arbitragem. Assim, embora pudesse tratar da rescisão, não poderia determinar o despejo. O título é nulo de pleno direito e sequer é exigível. Se eventualmente superadas essas objeções, no mérito, aponta que sua responsabilidade pelos aluguéis só pode subsistir até dezembro de 2021, porquanto, naquela data, fora decretada a falência do locatário, quando haveria a liberação dos garantidores e a resolução dos contratos bilaterais. De todo modo, ainda que assim não fosse, é certo que não poderia ser responsabilizado após janeiro de 2022, quando o locatário, sem recursos para manutenir o prédio, propiciou a ocorrência de um incêndio. Assim, com o perecimento do bem, cessa o dever de pagar aluguéis, independentemente da data de entrega das chaves. Por fim, pede a compensação pelas benfeitorias úteis e necessárias feitas pelo locatário no imóvel, com expressa autorização do locador e ciência da ré. Deposita, então, R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), quantia suficiente a quitar as obrigações assumidas, consideradas as ressalvas da inicial, e pede, assim, a declaração de cumprimento do título.

Com a inicial, vieram documentos.

Citada, a ré apresenta sua impugnação às fls. XXX. Alega, preliminarmente, o descabimento da via eleita, sem previsão processual, e a ilegitimidade ativa do devedor solidário para deflagrar, ele próprio, o procedimento executivo. Ainda antes da questão de fundo, ressalta que o autor perdera o prazo para a demanda anulatória de arbitragem, de sorte que pretende, por essa via oblíqua, reabrir a discussão já sepultada pelo tribunal arbitral. De todo modo, por considerar ser manifesta sua sem-razão, renuncia a esse prazo e enfrenta as teses de nulidade, sob os seguintes fundamentos: i) não há relação de consumo entre as partes do contrato de locação, razão pela qual não há falar em aplicação do C.D.C.; e ii) tampouco se extrapolou o objeto da convenção, uma vez que é perfeitamente admissível a discussão do despejo no âmbito da arbitragem, delegada apenas sua execução ao Judiciário. Reforça que tais alegações são inéditas, na medida em que não foram suscitadas pelo interessado durante a arbitragem. No mérito, pugna por que a responsabilidade do fiador subsista até a entrega das chaves. Trata-se, segundo a defesa, de contrato real que só se considera desfeito com a imissão do locador na posse, o que apenas ocorreu quando lhe foram devolvidas as chaves, tanto mais porque, no caso concreto, não houve denúncia do contrato com o advento apenas da falência, tampouco notícia imediata do incêndio ao locador. Portanto, descumprido o disposto no Art. 23, IV da Lei 8.245/1991, não se pode considerar automaticamente rescindido o contrato de locação. Em relação ao pedido de compensação pelas benfeitorias, traz dois contrapontos: i) a ilegitimidade do fiador para pedi-la; e ii) a existência de cláusula contratual de renúncia às benfeitorias, mesmo as úteis e necessárias, com as quais anuíra o locador.

Réplica às fls. XXX. Insiste nas teses da inicial e, adicionalmente, obtempera que, mesmo decorrido o prazo da demanda anulatória de sentença arbitral, poderia discutir a nulidade do título em impugnação na forma do Art. 525, §1º do C.P.C.. Destarte, não poderia ser prejudicado por sua cooperação e proatividade em se adiantar e propor a execução invertida. Aponta, ainda, para a nulidade da cláusula de renúncia às benfeitorias úteis e necessárias, sob pena de se privilegiar o enriquecimento sem causa. Por eventualidade, deposita mais R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), a fim de quitar as obrigações em sua integralidade à luz dos cálculos apresentados pelo réu.

Às fls. XXX, o juiz profere o seguinte despacho: “Estão incontroversos: i) a falência do locatário em dezembro de 2021; ii) o incêndio em janeiro de 2022 que levou ao perecimento do bem, sem que o locatário o tenha comunicado ao locador; iii) a existência de cláusula de renúncia às benfeitorias, mesmo úteis e necessárias; e iv) o transcurso do prazo para ajuizamento da demanda anulatória da arbitragem e a remissão, pelo tribunal arbitral, das matérias ora questionadas ao juízo estatual, após pedidos de esclarecimentos. São pontos controvertidos, de fato e de Direito: i) a carência acionária; ii) a higidez do título executivo; iii) os limites temporais da responsabilidade do fiador; iv) a aplicação do Código de Defesa do Consumidor; v) a nulidade da cláusula de renúncia às benfeitorias; vi) a existência e o valor das benfeitorias. Digam, pois, em provas, justificadamente.”

O autor requereu a oitiva dos pedreiros e arquitetos contratados, a fim de comprovar e estimar o valor das benfeitorias; ao passo que o réu pugna pelo julgamento antecipado da lide.

É o relatório. DECIDA

Com base na situação proposta no enunciado, que já vale como relatório (dispensada a repetição), profira sentença enfrentando todos os pontos explícita e implicitamente abordados. Ainda que entenda pelo acolhimento de alguma preliminar ou questão prejudicial, resolva todas as questões fáticas e de direito, de maneira fundamentada e estruturada nos termos do que determina o Código de Processo Civil.

Importante: 1. Não se identifique; assine como juiz substituto. 2. A resposta deve ser fundamentada, de modo que a mera referência a entendimento jurisprudencial ou doutrinário, sem justificativa específica, não pontuará. 3. A mera citação de artigo legal, ou de resposta “sim” ou “não”, desacompanhada da devida justificativa, não garante a pontuação na questão.

(10 pontos)

(300 linhas)

A prova foi realizada com consulta a códigos e(ou) legislação.

O espólio de Geraldo G., representado por seu inventariante Geraldinho, aciona Cristine Y. e XXX Empreendimentos. Alega, em síntese, que o de cujus legara gigantesco imóvel comercial no centro de Pernambuco em favor da primeira ré, Cristine. O imóvel, à época, estava locado à XXX Empreendimentos. Desde o óbito, em 2018, Cristine vinha colhendo os frutos dessa locação, isto é, a XXX Empreendimentos passou a pagar-lhe os aluguéis. Sucede que, em 2023, foi reconhecido o rompimento do testamento que beneficiava Cristine.

Assim, os pagamentos feitos pela XXX Empreendimentos a quem jamais fora herdeira a qualquer título não podem ser considerados liberatórios, tanto mais porque ambos os ora réus foram cientificados da demanda em que se pleiteava o rompimento da disposição de última vontade, de modo que não podem alegar desconhecimento quanto a isso. Pede, portanto, a condenação solidária ao pagamento de todos os valores vencidos desde o óbito.

Analise o pleito, de maneira justificada, em relação a ambos os réus. Ao final, indique sua conclusão, também apresentando e detalhando os conceitos jurídicos envolvidos.

(2 pontos)

(30 linhas)

A prova foi realizada com consulta a códigos e(ou) legislação.

Marisa alugou de Luiz um imóvel no centro de Campo Grande, o qual media 247 m² de área privativa e 15 m² de fração ideal das áreas comuns do condomínio. O contrato de locação vigeu até 2008. Sucede que, por não ter sido notificada a sair, a locatária lá permaneceu, sem pagar aluguel, mas suportando todas as despesas do imóvel, inclusive tributárias e de condomínio, as quais Luiz, a seu turno, passou a negligenciar. Também realizou melhorias no bem, adaptando-o a seus gostos, além de custear sua manutenção. Em abril de 2012, ajuíza ação de usucapião especial urbana. Luiz contesta os pedidos em junho do mesmo ano, mas, em agosto de 2013, vem a falecer. Em outubro de 2021, a Fazenda Municipal noticia que a herança de Luiz ficara vacante, razão pela qual o bem foi incorporado ao patrimônio público. O problema proposto perpassa diversos temas jurídicos no campo do Direito Civil. Identifique objetivamente três aspectos em relação aos quais há polêmica doutrinária ou jurisprudencial, delineando-as brevemente e, ao final, indicando como se posicionaria, como juiz, à luz do caso apresentado, em relação a cada um deles. Dispensado relatório ou formato de sentença. (1,0 Ponto) (20 Linhas) A prova foi realizada com consulta a códigos e(ou) legislação.

Em 2016, Alberto realizou contrato com Raíssa referente à locação de um imóvel residencial urbano no valor mensal de R$ 1.000, por prazo determinado de três anos. Robson e Cleide garantiram o contrato como fiadores, ficando responsáveis solidariamente por todos os débitos referentes ao contrato de locação até a entrega das chaves. Em 2019, Alberto e Raíssa repactuaram, sem anuência dos fiadores, o aluguel para R$ 1.800, valor acima do índice de correção constante no contrato.

Após o vencimento do contrato, em 2020, Alberto continuou residindo no imóvel, sem a assinatura de um novo contrato de locação. A partir de janeiro de 2021, Alberto deixou de pagar os aluguéis e somente em maio desocupou o imóvel, deixando o bem deteriorado e sem condições de uso para moradia. Em razão das condições de entrega do imóvel, Raíssa teve de realizar ampla reforma, ficando impossibilitada de locar o imóvel novamente por seis meses.

Considerando a situação hipotética apresentada anteriormente, responda, com fundamento na legislação e na jurisprudência dos tribunais superiores, aos seguintes questionamentos.

1 - Os fiadores respondem pelo valor da locação reajustado no ano de 2019 acima do índice constante em contrato? [valor: 5,75 pontos]

2 - Os fiadores são responsáveis pelos débitos após o término do contrato de locação por prazo determinado? [valor: 6,00 pontos]

3 - Os bens de família dos fiadores podem ser penhorados pelos débitos decorrentes do contrato de locação? [valor: 6,00 pontos]

4 - Raíssa poderá cobrar lucros cessantes do locatário pelo período em que ficou sem locar o imóvel em razão do estado precário em que Alberto deixou o imóvel? [valor: 6,00 pontos]

Na avaliação da sua prova discursiva, em cada questão dissertativa, ao domínio do conteúdo serão atribuídos até 25,00 pontos, dos quais até 1,25 pontos será atribuído ao quesito apresentação (legibilidade, respeito às margens e indicação de parágrafos) e estrutura textual (organização das ideias em texto estruturado).

(30 linhas)

A prova foi realizada com consulta a códigos e(ou) legislação.

Luís Caroebe manteve com a sociedade São João da Baliza Locadora de Veículos Ltda, por mais de quinze anos, contratos de locação não residencial de imóvel de sua propriedade, situado no bairro dos Estados, cidade de Boa Vista/RR.

Em 2019, a locatária ajuizou tempestivamente ação renovatória para ver assegurado seu direito ao ponto empresarial. Por ocasião do oferecimento da contestação, sem que haja pedido para desocupação voluntária, Luís Caorebe alegou e comprovou que necessitaria do imóvel para transferência do estabelecimento de Iracema Caroebe EIRELI, constituído em 2013, e cuja titularidade pertence a Iracema Caroebe, neta de Luís Caroebe.

Diante de tal justificativa,o locador não tinha mais interesse em renovar o contrato e esperava que o imóvel lhe fosse devolvido ao final do término do contrato.

A ação renovatória foi julgada improcedente e a decisão transitou em julgado. Não obstante, o contrato se encerrou e a locatária não realizou a desocupação voluntária como esperava o locador, sendo necessário, agora, que o faça de forma coercitiva. Ademais, foi enviado à locatária, em 09 de setembro de 2020, notificação extrajudicial com aviso de recebimento, restando não atendida.

Você, como advogado(a), foi procurado(a) por Luís Caroebe para a propositura de medida judicial em defesa de seus direitos, sendo-lhe informado que (i) o valor do aluguel na vigência do último contrato era de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), (ii) não há sublocatários e (iii) o pagamento dos aluguéis e acessórios da locação foi feito integralmente, de modo que não há débito a ser pago.

Elabore a peça processual adequada, considerando que o foro competente para conhecer e julgar a medida processual possui mais de um juiz. (Valor: 5,00)

Obs.: a peça deve abranger todos os fundamentos de Direito que possam ser utilizados para dar respaldo à pretensão. A simples menção ou transcrição do dispositivo legal não confere pontuação.

Joanópolis Confeccções Ltda. celebrou por prazo indeterminado contrato de locação de espaço em shopping center. A locatária ajuizou ação declaratória em face de Rancharia Empreendimentos Imobiliários S/A (locador), para ver proclamada a nulidade de cláusula de pagamento de duplo aluguel no mês de dezembro de cada ano, conhecida como “décimo terceiro aluguel”, por ter sido estabelecida em contrato de adesão e ser excessivamente onerosa ao locatário.

Na contestação, o locador alegou a validade da cláusula e que foi livremente pactuada entre as partes, bem como é padrão nesse tipo de contrato tal cobrança, uniforme a todos os lojistas do empreendimento.

Sobre a hipótese apresentada, responda aos itens a seguir.

A) Deve ser provido o pedido da locatária? (Valor: 0,55)

B) O contrato celebrado admite denúncia imotivada, também conhecida como “vazia”? (Valor: 0,70)

Obs.: o(a) examinando(a) deve fundamentar suas respostas. A mera citação do dispositivo legal não confere pontuação.

A Prefeitura Municipal de Várzea Paulista firmou contrato de locação de imóvel destinado ao funcionamento do Posto de Saúde local, por meio do contrato nº 123/15, firmado em 24.02.2015 e celebrado com fundamento no art. 24, X, da Lei Federal nº 8.666/93 com o proprietário Apolo Benemérito. Apesar de existirem outros imóveis disponíveis para locação, por ocasião da formalização do acordo, a municipalidade optou pela edificação que melhor atendia às necessidades dos munícipes. Referido acordo já sofreu os seguintes aditivos: 1º Termo Aditivo: prorrogou o ajuste até 23.02.2017; 2º Termo Aditivo: prorrogou o ajuste até 23.02.2018; 3º Termo Aditivo: prorrogou o ajuste até 23.02.2019; 4º Termo Aditivo: prorrogou o ajuste até 23.02.2020. Iniciaram-se os procedimentos tendentes à nova prorrogação do ajuste, com fulcro no art. 57, da Lei nº 8.666/93, foi minutado o 5º Termo Aditivo tendo por objeto a prorrogação do contrato de locação até 23.02.2021, o qual se submete à Procuradoria municipal para análise e manifestação, nos termos do disposto no parágrafo único do art. 38, da Lei nº 8.666/93. Na qualidade de procurador jurídico do município de Várzea Paulista, minute a peça prática adequada para aferir a regularidade jurídica da prorrogação pretendida. (120 Linhas) (100 Pontos) (A prova foi realizada sem consulta a códigos e(ou) legislação.)

José, empresário, pretendendo utilizar uma máquina em sua planta industrial, mas sem dinheiro para tal e não pretendendo realizar um financiamento, resolve realizar um arrendamento mercantil. Qual o seu conceito e natureza jurídica? Quais seus normativos de regência? Em que difere da compra e venda ou do aluguel de móveis? Quais as possibilidades do arrendatário ao final do contrato? (1,0 Ponto) (15 Linhas)