Questões

Marisa alugou de Luiz um imóvel no centro de Campo Grande, o qual media 247 m² de área privativa e 15 m² de fração ideal das áreas comuns do condomínio. O contrato de locação vigeu até 2008. Sucede que, por não ter sido notificada a sair, a locatária lá permaneceu, sem pagar aluguel, mas suportando todas as despesas do imóvel, inclusive tributárias e de condomínio, as quais Luiz, a seu turno, passou a negligenciar. Também realizou melhorias no bem, adaptando-o a seus gostos, além de custear sua manutenção. Em abril de 2012, ajuíza ação de usucapião especial urbana. Luiz contesta os pedidos em junho do mesmo ano, mas, em agosto de 2013, vem a falecer. Em outubro de 2021, a Fazenda Municipal noticia que a herança de Luiz ficara vacante, razão pela qual o bem foi incorporado ao patrimônio público. O problema proposto perpassa diversos temas jurídicos no campo do Direito Civil. Identifique objetivamente três aspectos em relação aos quais há polêmica doutrinária ou jurisprudencial, delineando-as brevemente e, ao final, indicando como se posicionaria, como juiz, à luz do caso apresentado, em relação a cada um deles. Dispensado relatório ou formato de sentença. (1,0 Ponto) (20 Linhas) A prova foi realizada com consulta a códigos e(ou) legislação.

Luís Caroebe manteve com a sociedade São João da Baliza Locadora de Veículos Ltda, por mais de quinze anos, contratos de locação não residencial de imóvel de sua propriedade, situado no bairro dos Estados, cidade de Boa Vista/RR. Em 2019, a locatária ajuizou tempestivamente ação renovatória para ver assegurado seu direito ao ponto empresarial. Por ocasião do oferecimento da contestação, sem que haja pedido para desocupação voluntária, Luís Caorebe alegou e comprovou que necessitaria do imóvel para transferência do estabelecimento de Iracema Caroebe EIRELI, constituído em 2013, e cuja titularidade pertence a Iracema Caroebe, neta de Luís Caroebe. Diante de tal justificativa,o locador não tinha mais interesse em renovar o contrato e esperava que o imóvel lhe fosse devolvido ao final do término do contrato. A ação renovatória foi julgada improcedente e a decisão transitou em julgado. Não obstante, o contrato se encerrou e a locatária não realizou a desocupação voluntária como esperava o locador, sendo necessário, agora, que o faça de forma coercitiva. Ademais, foi enviado à locatária, em 09 de setembro de 2020, notificação extrajudicial com aviso de recebimento, restando não atendida. Você, como advogado(a), foi procurado(a) por Luís Caroebe para a propositura de medida judicial em defesa de seus direitos, sendo-lhe informado que (i) o valor do aluguel na vigência do último contrato era de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), (ii) não há sublocatários e (iii) o pagamento dos aluguéis e acessórios da locação foi feito integralmente, de modo que não há débito a ser pago. Elabore a peça processual adequada, considerando que o foro competente para conhecer e julgar a medida processual possui mais de um juiz. (Valor: 5,00) Obs.: a peça deve abranger todos os fundamentos de Direito que possam ser utilizados para dar respaldo à pretensão. A simples menção ou transcrição do dispositivo legal não confere pontuação.

Joanópolis Confeccções Ltda. celebrou por prazo indeterminado contrato de locação de espaço em shopping center. A locatária ajuizou ação declaratória em face de Rancharia Empreendimentos Imobiliários S/A (locador), para ver proclamada a nulidade de cláusula de pagamento de duplo aluguel no mês de dezembro de cada ano, conhecida como “décimo terceiro aluguel”, por ter sido estabelecida em contrato de adesão e ser excessivamente onerosa ao locatário. Na contestação, o locador alegou a validade da cláusula e que foi livremente pactuada entre as partes, bem como é padrão nesse tipo de contrato tal cobrança, uniforme a todos os lojistas do empreendimento. Sobre a hipótese apresentada, responda aos itens a seguir. A) Deve ser provido o pedido da locatária? (Valor: 0,55) B) O contrato celebrado admite denúncia imotivada, também conhecida como “vazia”? (Valor: 0,70) Obs.: o(a) examinando(a) deve fundamentar suas respostas. A mera citação do dispositivo legal não confere pontuação.

A Prefeitura Municipal de Várzea Paulista firmou contrato de locação de imóvel destinado ao funcionamento do Posto de Saúde local, por meio do contrato nº 123/15, firmado em 24.02.2015 e celebrado com fundamento no art. 24, X, da Lei Federal nº 8.666/93 com o proprietário Apolo Benemérito. Apesar de existirem outros imóveis disponíveis para locação, por ocasião da formalização do acordo, a municipalidade optou pela edificação que melhor atendia às necessidades dos munícipes. Referido acordo já sofreu os seguintes aditivos: 1º Termo Aditivo: prorrogou o ajuste até 23.02.2017; 2º Termo Aditivo: prorrogou o ajuste até 23.02.2018; 3º Termo Aditivo: prorrogou o ajuste até 23.02.2019; 4º Termo Aditivo: prorrogou o ajuste até 23.02.2020. Iniciaram-se os procedimentos tendentes à nova prorrogação do ajuste, com fulcro no art. 57, da Lei nº 8.666/93, foi minutado o 5º Termo Aditivo tendo por objeto a prorrogação do contrato de locação até 23.02.2021, o qual se submete à Procuradoria municipal para análise e manifestação, nos termos do disposto no parágrafo único do art. 38, da Lei nº 8.666/93. Na qualidade de procurador jurídico do município de Várzea Paulista, minute a peça prática adequada para aferir a regularidade jurídica da prorrogação pretendida. (120 Linhas) (100 Pontos) (A prova foi realizada sem consulta a códigos e(ou) legislação.)

José, empresário, pretendendo utilizar uma máquina em sua planta industrial, mas sem dinheiro para tal e não pretendendo realizar um financiamento, resolve realizar um arrendamento mercantil. Qual o seu conceito e natureza jurídica? Quais seus normativos de regência? Em que difere da compra e venda ou do aluguel de móveis? Quais as possibilidades do arrendatário ao final do contrato? (1,0 Ponto) (15 Linhas)

Na condição de locatário, Zé Raimundo deixou de pagar dois meses de aluguel, no valor de R$ 2.000,00, alegando compensação por ser credor do locador, João Silva, em razão do telhado que precisou consertar, gastando R$ 2.500,00, o que lhe deixaria ainda com crédito de AS 500,00. Afirma que as dividas são liquidas, vencidas e de mesma natureza, é que não teve como obter a anuência prévia de Joao Silva pela urgência do conserto, que comprova por documentos. Este não nega a necessidade do conserto, mas contesta o valor pleiteado por Zé Raimundo, apresentando orçamento menor. Nessas circunstancias, era possível a compensação? Justifique.

Júlia, proprietária de um imóvel em área urbana, assinou um contrato de locação com Marcos, pelo prazo de 36 meses. Ajustou-se que a garantia seria fiança, prestada pela mãe de Marcos, Ivone. Após 12 meses de contrato, Marcos começou a realizar o pagamento do aluguel com atraso, e, após realizar algumas consultas, Júlia constatou que a mãe de Marcos, Ivone, havia falecido, sem deixar bens, sendo Marcos o único herdeiro. Júlia pediu a Marcos que indicasse um novo fiador, mas este permaneceu silente, além de tornar-se inadimplente, sem honrar com o pagamento do aluguel, da quota condominial e dos tributos, há mais de dois meses. Diante de tal situação, responda aos itens a seguir. A - Quais são os direitos de Júlia perante Marcos, identificando o regramento legal aplicado à espécie? (Valor: 0,70) B - Qual é a medida judicial cabível para a defesa dos interesses de Júlia, considerando a pretensão de receber os alugueis e encargos inadimplidos e a necessidade de imediata desocupação do imóvel? (Valor: 0,55)

José Carlos é locatário de um apartamento situado no Condomínio Morar Feliz, situado na cidade do Rio de Janeiro. O imóvel pertence a André Luiz. O contrato de locação possui vigência de 01/05/2015 a 01/05/2019 e contém cláusula de vigência. O referido contrato se encontra averbado à matrícula do imóvel no Registro Geral de Imóveis da respectiva circunscrição desde 07/06/2015. Em 15/05/2018, José Carlos recebe uma notificação de João Pedro, informando-o de que adquiriu o imóvel de André Luiz através de contrato de compra e venda, a qual foi registrada em 30/01/2018 e averbada à matrícula do imóvel no mesmo dia, e solicitando a desocupação do imóvel no prazo de noventa dias. José Carlos não fora informado por André Luiz a respeito da alienação do apartamento. Em 05/06/2018, ao se dirigir até o local pactuado contratualmente para o pagamento dos alugueres, José Carlos é informado por João Pedro que não irá receber o pagamento de nenhum valor a título de aluguel, solicitando novamente a desocupação do imóvel. Diante do cenário descrito, responda aos itens a seguir. A) Qual(is) argumento(s) de defesa José Carlos poderá arguir em face da pretensão de João Pedro em desocupar o imóvel? (Valor: 0,80) B) Diante da recusa de João Pedro em receber os alugueres, de que(quais) instrumento(s) o locatário dispõe para adimplir sua prestação e se exonerar dos efeitos da mora? (Valor: 0,45)

Pedro ajuizou ação de despejo contra Roberto, na comarca do Recife – PE, requerendo a rescisão do contrato de locação de imóvel residencial urbano localizado na cidade de João Pessoa – PB; a expedição de liminar de desocupação do imóvel; o pagamento de um mês de aluguel atrasado, no valor de R$ 500, acrescido de multa moratória de 10% e juros de mora de 1% ao mês; o recolhimento do IPTU atrasado; o pagamento das contas de água e energia devidas; o valor referente à multa pelo descumprimento contratual, correspondente a três meses de aluguéis; e a perda da caução depositada em poupança no valor de quatro meses de aluguéis. Ao final, pediu a gratuidade de justiça, tendo afirmado ser pobre na forma da lei. O juiz da comarca do Recife concedeu os benefícios da justiça gratuita, designou audiência de conciliação e deixou para apreciar a liminar de despejo após a resposta da parte ré. Citado, Roberto, assistido pela Defensoria Pública de Pernambuco, compareceu à audiência. No entanto, não houve acordo. Após a audiência, Roberto procurou a Defensoria Pública, informando que havia perdido o emprego e que, por isso, tinha atrasado o pagamento do aluguel, além das contas de água, luz e IPTU. Apresentou o contrato escrito de aluguel, cujo prazo de vigência era de doze meses, e informou que faltavam apenas dois meses para o seu término. O instrumento continha, ainda, cláusula referente à multa de três meses em caso de descumprimento do contrato, bem como previa o pagamento de juros de mora de 1% ao mês e multa moratória de 10% por cada parcela de aluguel em atraso. Não havia disposições a respeito de foro de eleição, benfeitorias, pagamentos de água, luz e IPTU. Roberto ainda apresentou documentos que comprovavam que Pedro tinha mais dois imóveis em João Pessoa e quatro em Recife, todos alugados. Roberto alegou que não tinha condições de pagar o mês de aluguel atrasado e informou que, sem a autorização do locador, gastou R$ 2.000 para refazer o telhado da casa, que estava repleto de goteiras, e mais R$ 500 para construir uma churrasqueira de alvenaria, a qual não se pode levantar sem afetar a estrutura da casa. Considerando essa situação hipotética, na condição de defensor público, elabore a peça processual cabível para defender os interesses de Roberto perante o juízo da comarca de Recife.

Marina, menor impúbere, proprietária de imóvel situado na Tijuca, celebra, devidamente representada por seus pais, contrato de locação residencial com Fernando, pelo prazo de 36 meses, com início em janeiro de 2014. Em fevereiro de 2016, Fernando entrou em contato com Marina, através de seus representantes legais, informando que foi identificado, pelo zelador do condomínio, grande problema de vazamento na tubulação da cozinha do apartamento. Na oportunidade, anexou à comunicação três orçamentos, para a escolha da melhor proposta e abatimento do valor do reparo no aluguel do mês subsequente ao pagamento. Em resposta, Marina, através de seus representantes legais, não autorizou o abatimento do valor correspondente ao reparo, uma vez que a cláusula 9 do referido contrato de locação dispunha que não haveria indenização, de qualquer espécie, por benfeitorias realizadas pelo locatário, independentemente da natureza da benfeitoria. Na mensagem, Marina, através de seus representantes legais, ainda assinalou a necessidade de restituição do imóvel, ao final da locação, nas mesmas condições em que fora alugado. Diante da situação apresentada e admitindo a veracidade dos fatos, responda justificadamente se a cláusula de proibição de indenização por benfeitorias realizadas pelo locatário, na qual Marina se apóia, pode ser considerada lícita. Resposta objetivamente fundamentada. (50 Pontos)