Questões

A Empresa Brasileira de Correios e Telégrafos – EBCT (locatária) celebrou contrato de locação predial, pelo prazo de 10 anos, com a empresa Imóveis Legais Ltda. (locadora), proprietária do imóvel onde foi instalada uma agência da EBCT. No decorrer do prazo, a EBCT notificou a Imóveis Legais Ltda. e, alegando a supremacia do interesse público, reduziu unilateralmente o valor do aluguel firmado no contrato de locação com a Imóveis Legais Ltda.. Inconformada, a locadora ajuizou demanda alegando que a locatária deve atuar como particular, com relativa igualdade de condições, predominando o regime jurídico de direito privado.

O contrato social juntado aos autos pela Imóveis Legais Ltda. na ação judicial indica um representante legal diferente daquele que assina a procuração. Questionada pelo juízo, a Imóveis Legais Ltda. informou ter arquivado a alteração contratual na Junta Comercial, indicando o signatário da procuração e, alegando indício substancial da falsificação de assinaturas, o Presidente da Junta Comercial suspendeu os efeitos do ato antes da empresa poder comprovar a veracidade da assinatura.

Em audiência de conciliação, locadora e locatária não chegaram a um acordo quanto ao valor do aluguel.

Ao contestar, a EBCT alegou que observou a justificação e comprovação objetiva de que o imóvel condiz com a necessidade de instalação e localização das atividades aspiradas pela Administração Pública, atentando-se à: (i) avaliação prévia do bem, do seu estado de conservação, dos custos de adaptações e do prazo de amortização dos investimentos; e (ii) justificativas que demonstraram a singularidade do imóvel a ser locado e que evidenciaram a vantagem da contratação. A EBCT informou, ainda, que embora entendesse desnecessário, realizou uma avaliação prévia no mercado quanto ao preço do aluguel para que esse não se encontrasse superfaturado.

O Juízo nomeou perito para proceder uma avaliação quanto ao valor do aluguel. Em seu laudo, o expert relatou que, de fato, o valor pleiteado pela locatária está abaixo do praticado no mercado. O perito informou que avaliou 12 imóveis, todos com valores bastante similares e com termos e cláusulas contratuais idênticas, constatando, ainda, que 5 imóveis são de propriedade da locadora, 4 de outra empresa e outros 3 de propriedade de uma mesma pessoa física. Por fim, relatou o expert que, na região, já se encontrava quando da celebração do contrato de locação (e ainda se encontra) um imóvel da União que serviu por anos como agência da Caixa Econômica Federal. Enquanto tramitava a ação judicial na qual se discutia a redução unilateral do valor do aluguel, 8 meses antes do contrato completar 5 anos a EBCT ingressou com ação renovatória requerendo a renovação do contrato por igual prazo do contrato de locação.

Responda justificadamente as seguintes questões:

a) a redução unilateral do aluguel era possível tendo em vista o status da EBCT, exploradora de monopólio postal?

b) a juiz poderia, assim entendendo, dispensar a audiência de conciliação, de ofício ou por provocação da parte ré?

c) o juiz poderia intimar a parte autora para substituir o instrumento de mandato? Ou deveria oficiar à Junta Comercial determinando ao seu Presidente que corrigisse eventual ilegalidade do ato?

d) se o juiz estiver diante de infração contra a ordem econômica, deve dar notícia a alguma autoridade? Em caso de infração contra a ordem econômica, explique que tipo de infração e autoridade ou autoridades seriam essas?

e) há algum empecilho ao pedido renovatório? Se cabível, a locação poderia ser renovada por mais dez anos, considerando-se que esse foi o prazo contratual.

f) existe alguma circunstância que prejudique a escolha de um imóvel particular para a locação? Se houver, explique.

(1 ponto)

(30 linhas)

A prova foi realizada com consulta a códigos e(ou) legislação.

Luís Caroebe manteve com a sociedade São João da Baliza Locadora de Veículos Ltda, por mais de quinze anos, contratos de locação não residencial de imóvel de sua propriedade, situado no bairro dos Estados, cidade de Boa Vista/RR.

Em 2019, a locatária ajuizou tempestivamente ação renovatória para ver assegurado seu direito ao ponto empresarial. Por ocasião do oferecimento da contestação, sem que haja pedido para desocupação voluntária, Luís Caorebe alegou e comprovou que necessitaria do imóvel para transferência do estabelecimento de Iracema Caroebe EIRELI, constituído em 2013, e cuja titularidade pertence a Iracema Caroebe, neta de Luís Caroebe.

Diante de tal justificativa,o locador não tinha mais interesse em renovar o contrato e esperava que o imóvel lhe fosse devolvido ao final do término do contrato.

A ação renovatória foi julgada improcedente e a decisão transitou em julgado. Não obstante, o contrato se encerrou e a locatária não realizou a desocupação voluntária como esperava o locador, sendo necessário, agora, que o faça de forma coercitiva. Ademais, foi enviado à locatária, em 09 de setembro de 2020, notificação extrajudicial com aviso de recebimento, restando não atendida.

Você, como advogado(a), foi procurado(a) por Luís Caroebe para a propositura de medida judicial em defesa de seus direitos, sendo-lhe informado que (i) o valor do aluguel na vigência do último contrato era de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), (ii) não há sublocatários e (iii) o pagamento dos aluguéis e acessórios da locação foi feito integralmente, de modo que não há débito a ser pago.

Elabore a peça processual adequada, considerando que o foro competente para conhecer e julgar a medida processual possui mais de um juiz. (Valor: 5,00)

Obs.: a peça deve abranger todos os fundamentos de Direito que possam ser utilizados para dar respaldo à pretensão. A simples menção ou transcrição do dispositivo legal não confere pontuação.

Vidraçaria Concórdia do Pará S/A. celebrou contrato de locação não residencial de imóvel urbano com Odivelas Locação, Venda e Incorporação de Imóveis S/A. Ficou pactuado entre as partes que o locador procederá à prévia aquisição de imóvel indicado pelo locatário e nele fará substancial reforma segundo as especificações deste, a fim de que seja a este locado por prazo determinado (locação built-to-suit).

No instrumento contratual ficou estipulado que:

“O locatário renuncia em caráter irrevogável e irretratável à revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.”

“Em caso de denúncia pelo locatário antes do encerramento do presente contrato, este se compromete a pagar a multa convencionada na cláusula 25ª, que corresponderá à soma dos valores dos aluguéis a receber até o encerramento do contrato, acrescida de 15% (quinze por cento).”

Sobre o caso apresentado, responda aos itens a seguir.

A - A primeira cláusula apresentada no enunciado é abusiva e nula de pleno direito? (Valor: 0,60)

B - A segunda cláusula apresentada no enunciado é válida e eficaz? (Valor: 0,65)

Distribuidora de Medicamentos Mundo Novo Ltda. foi dissolvida em razão do falecimento do sócio Pedro Gomes, ocorrido em 2013, com fundamento no Art. 1.035 do Código Civil. A sociedade foi constituída, em 1997, para atuar na comercialização de medicamentos e sempre atuou nesta atividade. Para manter a clientela do estabelecimento, mesmo após a dissolução da sociedade, Iguatemi, única sócia de Pedro Gomes, requereu seu registro como empresária individual, e, com o deferimento, prosseguiu, agora em nome próprio, a empresa antes exercida pela sociedade. O estabelecimento onde foi instalada a sociedade está situado na cidade de Chapadão do Sul, Estado de Mato Grosso do Sul. O imóvel é alugado desde a constituição da sociedade, sendo locadora a Imobiliária Três Lagoas Ltda. A vigência inicial do contrato foi de 3 (três) anos, tendo sido celebrados contratos posteriores por igual prazo, sucessiva e ininterruptamente. Durante a vigência do último contrato, que expirou em setembro de 2015, a sociedade limitada foi dissolvida. Diante da continuidade da empresa posterior à dissolução da sociedade limitada, por Iguatemi, como empresária individual, esta procurou o locador e lhe apresentou proposta de novo aluguel, que foi rejeitada sem justificativa plausível. Em abril de 2014, temendo o prejuízo ao estabelecimento empresarial já consolidado, a perda considerável de clientela e os efeitos nefastos da transferência para outra localidade, Iguatemi procurou sua advogada para que esta propusesse a medida judicial que assegurasse sua permanência no imóvel, informando que o valor atual do aluguel mensal é de R$ 17.000,00 (dezessete mil reais) e que contratou seguro de fiança locatícia. Considerando que na Comarca de Chapadão do Sul/MS existem apenas duas varas (1ª e 2ª), competindo ao Juiz da 1ª Vara o julgamento de ações cíveis, elabore a peça adequada. (Valor: 5,00)

Mara Rosa, Jamil Safady Contadores & Associados é uma sociedade simples com contrato arquivado no Registro Civil de Pessoas Jurídicas da Comarca de Caldas Novas/GO. A atividade social é desenvolvida em imóvel alugado,sendo locatária a sociedade e locador Amaro Leite. O primeiro contrato de locação assinado pelas partes foi celebrado pelo prazo determinado de cinco anos. Dez meses antes do término do contrato em curso, Mara Rosa, representante legal da sociedade, procura sua advogada para saber se é possível ajuizar ação para a renovação da locação e por quanto tempo. A cliente informa que a atividade desenvolvida no imóvel sempre foi prestação de serviços de contabilidade. Considerando-se as disposições legais pertinentes à locação não residencial e os termos da consulta, pergunta-se: A - Tendo em vista a natureza da sociedade Mara Rosa, Jamil Safady Contadores & Associados, tem o locatário direito à renovação do contrato de locação? (Valor: 0,75) B - Qual a ação cabível para a solução do caso? Há ainda tempo hábil para sua propositura? (Valor: 0,50)