Questões

Determinada construtora celebrou contrato de mútuo com instituição financeira para a construção de edifício comercial. Em garantia ao adimplemento do contrato, a construtora instituiu hipoteca sobre o terreno e todas as acessões a serem edificadas. Durante a fase de obras, o investidor João celebrou com a construtora instrumento particular de promessa de compra e venda de uma sala comercial no edifício, tendo efetuado o pagamento integral das parcelas devidas à construtora.

Posteriormente, a construtora inadimpliu o contrato com a instituição financeira, que, em razão disso, promoveu a execução da garantia da hipotecária e penhorou a totalidade do empreendimento, inclusive a sala comercial de João.

Considerando a situação hipotética apresentada, disserte, de maneira fundamentada, sobre a possibilidade de excussão da sala comercial de João. Em seu texto, aborde os seguintes aspectos:

1 - conceito do direito real de hipoteca; [valor: 2,00 pontos]

2 - direito de sequela atinente ao direito real de hipoteca; [valor: 4,00 pontos]

3 - eficácia do direito real de hipoteca perante João, de acordo com a jurisprudência do STJ. [valor: 6,00 pontos]

Em cada questão discursiva, ao domínio do conteúdo jurídico serão atribuídos até 14,00 pontos, dos quais até 12,00 pontos serão atribuídos ao desenvolvimento do tema e até 2,00 pontos, à capacidade argumentativa; à técnica de redação e de exposição da linguagem (apresentação e estrutura textuais, coerência e coesão do texto e domínio da modalidade escrita) serão atribuídos até 6,00 pontos.

(20 linhas)

A prova foi realizada sem consulta a códigos e(ou) legislação.

Carlos celebrou contrato de financiamento imobiliário com o Banco Alfa S.A., garantido por alienação fiduciária, tendo por objeto um terreno sem edificações.

Em razão do inadimplemento de parcelas do contrato, o Banco Alfa S.A. promoveu extrajudicialmente a intimação de Carlos para regularização do débito. Após tentativas infrutíferas de intimação pessoal, Carlos foi intimado por edital. Decorrido o prazo legal sem a purga da mora, foi averbada a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário.

Ato contínuo, o banco agendou o leilão extrajudicial, cujo edital manteve a descrição original do contrato, indicando o imóvel a ser leiloado apenas como “terreno”, nos termos indicados no contrato, sem mencionar a existência de casa construída posteriormente por Carlos no local.

O devedor foi comunicado acerca da realização do leilão por meio de carta enviada aos endereços físico e eletrônico constantes no contrato, tendo recebido pessoalmente a notificação.

Dois dias antes da realização do leilão, Carlos ajuizou Ação Anulatória com pedido de tutela de urgência, alegando que:

1 - não foi devidamente constituído em mora;

2 - há nulidade no leilão designado, uma vez que a descrição do bem no edital não acompanhou a sua situação fática atual, deixando de considerar a casa construída no terreno;

3 - não seria viável a realização do leilão extrajudicial pretendido pelo Banco Alfa S.A., uma vez que houve a realização de penhora sobre os direitos aquisitivos derivados da aquisição do terreno alienado no curso de uma ação de execução de título extrajudicial movida por terceiros em seu desfavor; e

4 - outrossim, liminarmente, requereu a suspensão do leilão mediante o depósito judicial apenas das parcelas que estavam em atraso, afirmando ter o direito de purgar a mora até a arrematação para manter o imóvel.

À luz do disposto em nosso ordenamento jurídico sobre o tema, e do atual entendimento jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça, redija um texto dissertativo, fundamentando se assiste razão a Carlos quanto:

a) à alegação de que não foi constituído em mora;

b) ao pedido para depositar as parcelas em atraso neste momento processual;

c) à alegação de que há nulidade no leilão extrajudicial agendado, em razão de não ter o edital do leilão descrito o bem de acordo com sua situação fática atual; e

d) à alegação de que é possível a penhora dos direitos aquisitivos do imóvel nos autos da ação de execução de título extrajudicial movida por terceiros em seu desfavor, e que isso representa impeditivo para a realização do leilão extrajudicial do terreno.

(3 pontos)

(60 linhas)

A prova foi realizada com consulta a códigos e(ou) legislação.

Carolina Alves, nesse ato representada por sua filha, Bárbara Alves, ajuizou querela nullitatis em face do condomínio Edifício Morar Bem e de Pedro Porto.

Aduz que, em 2016, fora citada em processo judicial que culminou na penhora e alienação de seu único imóvel e bem de família em decorrência de débitos condominiais com o primeiro réu. Nesse sentido, a representante legal da autora narrou que recebeu o Oficial de Justiça ao lado de sua mãe que, apesar de não ser, aquela época, curatelada, à exibia sinais de comprometimento cognitivo. Afirmou, então, que notou que o Auxiliar de Justiça constatou os evidentes sinais de declínio mental de sua mãe; mesmo assim, ele não procedeu com rigor do disposto no Art. 245 do Código de Processo Civil e a deu por citada. A cobrança, então, seguiu à revela e, ao trânsito em julgado da sentença de procedência, seguiu-se a penhora e a alienação do imóvel em favor do segundo réu, que o teria arrematado por preço vil em janeiro de 2017. Daí, alegou a nulidade absoluta daquele processo, conduzido em prejuízo ao contraditório e à ampla defesa por insuperável defeito de citação da autora que, meses depois, fora curatelada em razão do diagnóstico do Mal de Alzheimer. Assim, pleiteia, ao final a declaração de nulidade ou de inexistência de todos os atos processuais a partir da citação viciada.

Tanto que citado, Pedro Porto contestou o feito às fls. XX com documentos. Preliminarmente, arguiu a incompetência da Primeira Vara Cível, para o qual o feito fora distribuído por dependência. Para tanto, sustentou inexistir prevenção do Juízo que processara e julgara a ação de cobrança de cotas condominiais, até porque, nos termos do Art. 55, §1º, do CPC, e do Enunciado Sumular nº 235 do Superior Tribunal de Justiça, eventual força atrativa da conexão cessa quando um dos feitos já foi julgado. De todo modo, a se entender que há competência funcional do Juízo que proferiu o ato nulo, a demanda haveria de ser proposta perante a 2ª  Câmara Cível, que, em apelação interposta pelo corréu nos autos originários, manteve a sentença de procedência e, com isso, substituiu o édito condenatório. Por isso, não se aplicaria o Art. 286 da mesma lei adjetiva. Suscitou, também a falta de interesse de agir por falta de necessidade de distribuição da demanda autônoma quando a querela pode ser decidida por mera petição nos próprios autos. Adiante, sustentou que já transcorrera o prazo para a ação rescisória e até para a usucapião especial urbana do imóvel, de modo que o direito da autora foi atingido por caducidade. Impugnou, ainda, preliminarmente, o valor atribuído à causa por mera estimativa, em R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), quando deveria corresponder ao lance de arrematação do imóvel, qual seja, R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais).

Quanto ao mérito propriamente dito, ponderou que a autora não agiu em boa-fé ao buscar a declaração de nulidade, nessas circunstâncias, após todo esse tempo. Esclareceu ainda que, na ação originária, foi réu Carlos Francisco, comodatário e único possuidor direto do imóvel.

Assim, a citação da autora se deu por redobrada cautela, apenas na fase de cumprimento de sentença. Por fim, defendeu que, a época, como confessou a própria inicial, a autora não era curatelada, de modo que não seria aplicável o Art. 245 do CPC.

O Condomínio do Edifício Morar Bem, apesar de citado, não se manifestou.

Réplica à fl. XX, em que a autora pugnou pela decretação de revelia do primeiro réu, de modo a se presumirem verdadeiros os fatos narrados na inicial. No mais, embora não rechace as alegações de fato do segundo réu, insiste nas teses da inicial e pugna pela procedência dos pedidos.

Sobrevém, à fl. XX, manifestação do Banco Dinheiro é Solução S.A. em que comprova que, à época da penhora e da alienação, tinha a propriedade fiduciária de bem, de modo que ele nem sequer poderia ter sido penhorado, até porque não compunha o patrimônio da aqui autora. Sustentou, a propósito, que, à época, a autora também estava inadimplente com relação à dívida garantida por alienação fiduciária, de modo que desejava - e ainda deseja - consolidar a propriedade em seu nome.

As partes puderam se manifestar sobre essas alegações às fls. XX e XXI.

O parecer do mérito do Ministério Público às fl. XXX.

É o relatório. DECIDA

Com base na situação proposta no enunciado, que já vale como relatório (dispensada a repetição), profira a sentença enfrentando todos os pontos, explícita e implicitamente, abordados. Ainda que entenda pelo acolhimento de alguma preliminar ou questão prejudicial, resolva todas as questões fáticas e de Direito, de maneira fundamentada e estruturada nos termos do que determina o Código de Processo Civil.

Importante:

1 - Não se identifique; assine como juiz substituto.

2 - A resposta deve ser fundamentada, de modo que a mera referência a entendimento jurisprudencial ou doutrinário, sem justificativa específica, não pontuará.

3 - A mera citação de artigo legal ou de resposta "sim" ou "não”, desacompanhada da devida justificativa, não garante a pontuação na questão.

(10 pontos)

(180 linhas)

A prova foi realizada com consulta a códigos e(ou) legislação.

Maria, solteira, sem vínculo de união estável, professora, proprietária do imóvel localizado na cidade de Recife – PE, e João, solteiro, sem vínculo de união estável, servidor público, sem impedimento que afete a legítima propriedade, decidiram firmar um contrato de compra e venda do referido imóvel. Para formalizar o negócio jurídico, as partes compareceram ao cartório da cidade com os documentos originais e atualizados necessários para a realização da escritura: documento oficial de identificação com foto; comprovante de residência; certidão de matrícula do imóvel com negativa de ônus e alienações; guia e comprovante de pagamento do imposto de transferência de bens imóveis (ITBI); e certidão de indisponibilidade de bens.

Em comum acordo, as partes estabeleceram o valor do imóvel em R$ 300.000,00 para o pagamento em 30 parcelas de R$ 10.000,00, juros e encargos incidentes. Estabeleceram, ainda, que a compra e venda seria realizada com a instituição da garantia de alienação fiduciária, abrangendo a totalidade do bem até a quitação. Acordaram, também, que seria facultada à vendedora a cessão ou transferência do crédito e que as despesas e emolumentos ficariam a cargo do comprador, sendo-lhe transferida a posse indireta após a celebração do negócio jurídico.

Com base na situação hipotética apresentada, elabore, na condição de registrador do cartório de notas, o capítulo 4.º da escritura — Da alienação fiduciária em garantia —, consignando os efeitos jurídicos pretendidos por Maria e João. O referido capítulo deve conter:

1 - instituição e abrangência da alienação;

2 - declarações do outorgado recomendadas para uma compra e venda com alienação fiduciária;

3 - despesas que devem ser assumidas pelo outorgado com despachantes para a obtenção de certidões;

4 - transferência da propriedade fiduciária e a posse indireta;

5 - direito conferido à outorgante de cessão do crédito fiduciário;

6 - efeitos de registro da escritura no cartório de registro de imóveis: posse e dever de conservação do imóvel.

Ao redigir o documento, atenda às seguintes instruções.

I - Qualquer data que não tenha sido citada na situação hipotética, independentemente da ocorrência do fato narrado, deve ser escrita apenas como data XXX.

II - Qualquer número ou valor deve ser indicado apenas pelas letras maiúsculas XXX, como no exemplo R$ XXX.

III - Qualquer referência ao número de matrícula do imóvel deve ser assim expressa: certidão de matrícula XXX, emitida pelo Cartório AAA.

IV - Qualquer nome que não foi mencionado no comando deve ser indicado pelas letras maiúsculas AAA antecedidas da identificação do dado; para fazer referência a endereço, por exemplo, escreva endereço AAA.

V - Dispensa-se a menção a assinaturas e ao pagamento dos emolumentos cartorários.

VI - Não crie dados ou fatos novos.

Na peça prática, ao domínio do conteúdo serão atribuídos até 3,20 pontos, dos quais até 0,20 ponto será atribuído ao quesito apresentação (legibilidade, respeito às margens e indicação de parágrafos) e estrutura textual (organização das ideias em texto estruturado), e ao domínio da modalidade escrita, serão atribuídos até 0,80 ponto.

(120 linhas)

A prova foi realizada com consulta a códigos e(ou) legislação.

Disserte sobre as principais inovações introduzidas pelo Marco Legal das Garantias relacionadas à alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel e à hipoteca, bem como sobre seus reflexos no Registro de Imóveis, abordando os seguintes pontos:

a - alienações fiduciárias em garantia sucessivas;

b - cláusula cross default (inadimplemento ou “calote” cruzado);

c - extensão da garantia real na alienação fiduciária de coisa imóvel e na hipoteca;

d - no negative equity guarantee (garantia de ausência de saldo negativo) e hipóteses de sua aplicação;

e - modificações no procedimento de execução extrajudicial na hipótese de financiamento para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor e nos demais casos de alienação fiduciária de coisa imóvel;

f - desjudicialização da execução de crédito hipotecário;

g - concurso de credores e execuções extrajudiciais de garantias imobiliárias;

h - taxatividade, ou não, do rol dos títulos passíveis de registro no Registro de Imóveis.

(Sem informação acerca do número de linhas)

A prova foi realizada com consulta a códigos e(ou) legislação.

Trata-se de ação de imissão na posse proposta por Bruno Henrique em face de Gabriel.

Na inicial, o autor narrou que adquiriu de Everton o imóvel objeto da lide, por meio de escritura pública de compra e venda, celebrada em 2019 e devidamente registrada em cartório.

Porém, ao tentar exercer sua posse, o autor constatou que o bem estava ocupado pelo réu, o qual não possuiria justo título para sua permanência.

O réu apresentou contestação alegando posse mansa, pacífica e ininterrupta do imóvel, desde 1981, com base em contrato particular de promessa de compra e venda, firmado com o antigo proprietário, Giorgian.

Sustentou o réu, ainda, o preenchimento dos requisitos necessários para o reconhecimento da prescrição aquisitiva, pleiteando, em reconvenção, a usucapião do imóvel.

Ademais, o réu requereu a produção de provas documental. pericial e testemunhal. a fim de demonstrar a regularidade da posse e da aquisição do imóvel.

Especificamente, pediu o autor a expedição de ofício a Diego, síndico do prédio onde se situa ó bem, para confirmar o seu tempo de residência no apartamento em discussão.

Segundo o réu, essa prova seria essencial para comprovar o exercício da sua posse mansa, pacífica e longa, bem como para a caracterização dos requisitos necessários ao reconhecimento da usucapião.

Em réplica, o autor alegou tanto desconhecer Giorgian, como que ele não consta como ex-proprietário do imóvel na respectiva certidão de ônus reais, razão pela qual não poderia negociá-lo.

O juiz, em decisão de saneamento e organização do processo, indeferiu as provas pericial e testemunhal, por serem inúteis à controvérsia, mas deferiu a prova documental, determinando ao cartório a expedição de ofício ao síndico.

Contudo, esse mesmo juiz, logo em seguida, determinou que, diante da ausência de complexidade na demanda e da desnecessidade de produção de provas, os autos fossem remetidos ao grupo de sentença.

Na sentença, argumentou o segundo juiz, em julgamento antecipado do mérito, que: o título do autor havia sido corretamente registrado, enquanto o do réu não; o contrato de compra e venda apresentado pelo réu não seguiu a forma legal; e, conforme a certidão de ônus reais, Giorgian nunca havia sido proprietário do apartamento que negociou com Gabriel.

Outrossim, o magistrado do grupo afastou o reconhecimento da usucapião, fundamentando que o réu não apresentou provas suficientes do tempo de exercício da sua posse, desde 1981.

Salientou esse segundo juiz que o réu não cumpriu com o seu ônus probatório, pois não juntou aos autos nenhum documento capaz de demonstrar a sua alegada posse há tanto tempo.

Isso posto, a ação de imissão na posse foi julgada procedente, enquanto a reconvenção improcedente. Agiram corretamente os magistrados? Explique.

(0,40 pontos)

(20 linhas)

A prova foi realizada com consulta a códigos e(ou) legislação.

Carlos e sua esposa adquiriram imóvel recém-pronto, de livre escolha deles. O imóvel (unidade em condomínio edilício) foi alienado pela construtora que realizou a incorporação. Como o valor da venda da unidade era elevado, os compradores obtiveram financiamento da Caixa Econômica e, em garantia, eles alienaram fiduciariamente o imóvel a esta, que vistoriou, avaliou e aprovou a garantia. Seis meses depois da compra e do recebimento do imóvel, os adquirentes verificam vícios de construção na unidade adquirida (problemas elétricos, hidráulicos e rachaduras).

À luz dos fatos expostos, todos provados, responda fundamentadamente:

a) Cabe a redibição ou rescisão do contrato de financiamento com a CAIXA, tendo por fundamento a existência de vícios ocultos?

b) Caso os adquirentes optem apenas pelas perdas e danos, cabe a condenação solidária da CAIXA a pagar os reparos, já que esta avaliou e vistoriou o bem quando da alienação fiduciária?

(0,75 ponto)

(Sem informação acerca do número de linhas)

A prova foi realizada com consulta a códigos e(ou) legislação.

Rogério deu em hipoteca à Caixa Econômica Federal (CEF) um imóvel de sua propriedade em garantia de uma divida para com ela, estipulando-se o pacto comissório para o caso de inadimplemento. Posteriormente, Rogério vendeu esse mesmo imóvel a Rafael. Porém, como Rogério não pagou a divida no vencimento, a CEF ajuizou uma ação contra si requerendo o cumprimento do pacto comissório. Nela, Rogério, argumentou que não teria como honrar o pacto comissório porque vendeu o imóvel a Rafael, que, por sua vez, deu-o em nova hipoteca em favor de Giovana.

Isto considerado, atenda ao que se pede, respondendo justificadamente.

A - O que é o pacto comissório? A hipoteca o admite, de acordo com o que dispõe o Código Civil?

B - O que significa dizer que a CEF tem direito de sequela? Tal direito impedia que Rogério alienasse o imóvel a Rafael?

C - O que são os direitos de excussão e de preferência do credor hipotecário? Tais direitos impediam que Rafael constitui-se nova hipoteca em favor de Giovana?

D - À compra e venda firmada entre Rogério e Rafael é um contrato consensual ou real?

(10 pontos)

(30 linhas)

A prova foi realizada sem consulta a códigos e(ou) legislação.

Fernanda é dona da loja Obra Mais que vende material de construção. No mês passado ela fez uma venda de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) para José, que pagou o material com cheque.

No entanto, ao ser descontado, o cheque não foi pago pelo banco por falta de fundos.

A respeito dessa situação, responda aos itens a seguir.

A) Qual a ação mais célere que Fernanda deve adotar para cobrar o valor devido e qual é seu prazo prescricional? Justifique. (Valor: 0,65)

B) Considerando que o único bem localizado para satisfação do débito foi o táxi de José, é possível determinar a penhora do automóvel? Justifique. (Valor: 0,60)

Obs.: o(a) examinando(a) deve fundamentar suas respostas. A mera citação do dispositivo legal não confere pontuação.

(30 linhas)

Após aprovada em rigoroso concurso público, você, Maria Gilda, oficial de Registro de Imóveis de Nossa Senhora do Socorro, recebe protocolo relacionado a uma matrícula específica, conforme a seguir.

Todas as informações específicas do imóvel, dos títulos e das partes, inclusive outras julgadas necessárias, à exceção do nome da oficial e da sua circunscrição, podem ser preenchidas com um único X maiúsculo, sem aspas.

As partes estão corretamente qualificadas e representadas, as assinaturas são válidas e com firmas reconhecidas, e todos os impostos foram devidamente recolhidos.

Não são necessários para a resposta, mesmo que seja o caso, atos dos Livros 1, 3, 4 e 5.

Pratique os atos pertinentes no Livro 2 – Registro Geral, sempre que possíveis, e/ou emita a nota devolutiva, se for o caso.

Considere, se não houver exigências, que os emolumentos foram integralmente pagos na prenotação e que o ato foi praticado, caso cabível, no dia seguinte.

Ao final de cada ato que for praticado, realize a cotação dos emolumentos.

Matrícula 999

Imóvel: Prédio ao número X da rua X, situado no lote X, com descrição X e área X.

Cadastro municipal: 555

Registro anterior: R-1/88.

Proprietário: X, CPF X, solteiro, domiciliado em X.

Prenotação nº 30.001, data 02/01/2024:

Título: contrato de alienação fiduciária

Data do contrato: 29/12/2023

Imóvel objeto da alienação fiduciária: imóvel urbano de matrícula 999, prédio ao número X da Rua X, situado no lote X, com descrição X e área X

Credor fiduciário: Banco Confiança, CNPJ X, com sede em X

Devedor fiduciante: o proprietário, já qualificado

Valor da dívida: R$5.000.000,00 (cinco milhões de reais)

Taxa de juros e encargos: X%

Número de parcelas: 12

Valor do imóvel para fins de leilão: 10.000.000 (dez milhões de reais)

Considerar as condições do crédito e demais cláusulas do contrato contidas corretamente no título

Anexo ao contrato de alienação fiduciária: termo de emissão de Cédula de Crédito Imobiliário – CCI

Características: com garantia real e representativa da integralidade do crédito garantido pelo contrato de alienação fiduciária

Data: 29/12/2023

Emitente: o credor, já qualificado

Forma: escritural

Número: 1

Série: 1

Custodiante: Trust Distribuidora de Valores Mobiliários, CNPJ X, com sede em X.

Anexado ao protocolo documento de representação válido do Banco Confiança.

Prenotação nº 45.003, em data 02/02/2025:

Título: termo de quitação

Dívida quitada: a integralidade da dívida garantida pelo contrato de alienação fiduciária, adequadamente descrita

Credor: Banco Confiança, CNPJ X, com sede em X, como qualificado e representado no contrato de alienação fiduciária.

Anexado ao protocolo documento de representação válido do Banco Confiança.

(3 pontos)

(80 linhas)

A prova foi realizada com consulta a códigos e(ou) legislação.