Questões

Carolina Alves, nesse ato representada por sua filha, Bárbara Alves, ajuizou querela nullitatis em face do condomínio Edifício Morar Bem e de Pedro Porto.

Aduz que, em 2016, fora citada em processo judicial que culminou na penhora e alienação de seu único imóvel e bem de família em decorrência de débitos condominiais com o primeiro réu. Nesse sentido, a representante legal da autora narrou que recebeu o Oficial de Justiça ao lado de sua mãe que, apesar de não ser, aquela época, curatelada, à exibia sinais de comprometimento cognitivo. Afirmou, então, que notou que o Auxiliar de Justiça constatou os evidentes sinais de declínio mental de sua mãe; mesmo assim, ele não procedeu com rigor do disposto no Art. 245 do Código de Processo Civil e a deu por citada. A cobrança, então, seguiu à revela e, ao trânsito em julgado da sentença de procedência, seguiu-se a penhora e a alienação do imóvel em favor do segundo réu, que o teria arrematado por preço vil em janeiro de 2017. Daí, alegou a nulidade absoluta daquele processo, conduzido em prejuízo ao contraditório e à ampla defesa por insuperável defeito de citação da autora que, meses depois, fora curatelada em razão do diagnóstico do Mal de Alzheimer. Assim, pleiteia, ao final a declaração de nulidade ou de inexistência de todos os atos processuais a partir da citação viciada.

Tanto que citado, Pedro Porto contestou o feito às fls. XX com documentos. Preliminarmente, arguiu a incompetência da Primeira Vara Cível, para o qual o feito fora distribuído por dependência. Para tanto, sustentou inexistir prevenção do Juízo que processara e julgara a ação de cobrança de cotas condominiais, até porque, nos termos do Art. 55, §1º, do CPC, e do Enunciado Sumular nº 235 do Superior Tribunal de Justiça, eventual força atrativa da conexão cessa quando um dos feitos já foi julgado. De todo modo, a se entender que há competência funcional do Juízo que proferiu o ato nulo, a demanda haveria de ser proposta perante a 2ª  Câmara Cível, que, em apelação interposta pelo corréu nos autos originários, manteve a sentença de procedência e, com isso, substituiu o édito condenatório. Por isso, não se aplicaria o Art. 286 da mesma lei adjetiva. Suscitou, também a falta de interesse de agir por falta de necessidade de distribuição da demanda autônoma quando a querela pode ser decidida por mera petição nos próprios autos. Adiante, sustentou que já transcorrera o prazo para a ação rescisória e até para a usucapião especial urbana do imóvel, de modo que o direito da autora foi atingido por caducidade. Impugnou, ainda, preliminarmente, o valor atribuído à causa por mera estimativa, em R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais), quando deveria corresponder ao lance de arrematação do imóvel, qual seja, R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais).

Quanto ao mérito propriamente dito, ponderou que a autora não agiu em boa-fé ao buscar a declaração de nulidade, nessas circunstâncias, após todo esse tempo. Esclareceu ainda que, na ação originária, foi réu Carlos Francisco, comodatário e único possuidor direto do imóvel.

Assim, a citação da autora se deu por redobrada cautela, apenas na fase de cumprimento de sentença. Por fim, defendeu que, a época, como confessou a própria inicial, a autora não era curatelada, de modo que não seria aplicável o Art. 245 do CPC.

O Condomínio do Edifício Morar Bem, apesar de citado, não se manifestou.

Réplica à fl. XX, em que a autora pugnou pela decretação de revelia do primeiro réu, de modo a se presumirem verdadeiros os fatos narrados na inicial. No mais, embora não rechace as alegações de fato do segundo réu, insiste nas teses da inicial e pugna pela procedência dos pedidos.

Sobrevém, à fl. XX, manifestação do Banco Dinheiro é Solução S.A. em que comprova que, à época da penhora e da alienação, tinha a propriedade fiduciária de bem, de modo que ele nem sequer poderia ter sido penhorado, até porque não compunha o patrimônio da aqui autora. Sustentou, a propósito, que, à época, a autora também estava inadimplente com relação à dívida garantida por alienação fiduciária, de modo que desejava - e ainda deseja - consolidar a propriedade em seu nome.

As partes puderam se manifestar sobre essas alegações às fls. XX e XXI.

O parecer do mérito do Ministério Público às fl. XXX.

É o relatório. DECIDA

Com base na situação proposta no enunciado, que já vale como relatório (dispensada a repetição), profira a sentença enfrentando todos os pontos, explícita e implicitamente, abordados. Ainda que entenda pelo acolhimento de alguma preliminar ou questão prejudicial, resolva todas as questões fáticas e de Direito, de maneira fundamentada e estruturada nos termos do que determina o Código de Processo Civil.

Importante:

1 - Não se identifique; assine como juiz substituto.

2 - A resposta deve ser fundamentada, de modo que a mera referência a entendimento jurisprudencial ou doutrinário, sem justificativa específica, não pontuará.

3 - A mera citação de artigo legal ou de resposta "sim" ou "não”, desacompanhada da devida justificativa, não garante a pontuação na questão.

(10 pontos)

(180 linhas)

A prova foi realizada com consulta a códigos e(ou) legislação.

Maria, solteira, sem vínculo de união estável, professora, proprietária do imóvel localizado na cidade de Recife – PE, e João, solteiro, sem vínculo de união estável, servidor público, sem impedimento que afete a legítima propriedade, decidiram firmar um contrato de compra e venda do referido imóvel. Para formalizar o negócio jurídico, as partes compareceram ao cartório da cidade com os documentos originais e atualizados necessários para a realização da escritura: documento oficial de identificação com foto; comprovante de residência; certidão de matrícula do imóvel com negativa de ônus e alienações; guia e comprovante de pagamento do imposto de transferência de bens imóveis (ITBI); e certidão de indisponibilidade de bens.

Em comum acordo, as partes estabeleceram o valor do imóvel em R$ 300.000,00 para o pagamento em 30 parcelas de R$ 10.000,00, juros e encargos incidentes. Estabeleceram, ainda, que a compra e venda seria realizada com a instituição da garantia de alienação fiduciária, abrangendo a totalidade do bem até a quitação. Acordaram, também, que seria facultada à vendedora a cessão ou transferência do crédito e que as despesas e emolumentos ficariam a cargo do comprador, sendo-lhe transferida a posse indireta após a celebração do negócio jurídico.

Com base na situação hipotética apresentada, elabore, na condição de registrador do cartório de notas, o capítulo 4.º da escritura — Da alienação fiduciária em garantia —, consignando os efeitos jurídicos pretendidos por Maria e João. O referido capítulo deve conter:

1 - instituição e abrangência da alienação;

2 - declarações do outorgado recomendadas para uma compra e venda com alienação fiduciária;

3 - despesas que devem ser assumidas pelo outorgado com despachantes para a obtenção de certidões;

4 - transferência da propriedade fiduciária e a posse indireta;

5 - direito conferido à outorgante de cessão do crédito fiduciário;

6 - efeitos de registro da escritura no cartório de registro de imóveis: posse e dever de conservação do imóvel.

Ao redigir o documento, atenda às seguintes instruções.

I - Qualquer data que não tenha sido citada na situação hipotética, independentemente da ocorrência do fato narrado, deve ser escrita apenas como data XXX.

II - Qualquer número ou valor deve ser indicado apenas pelas letras maiúsculas XXX, como no exemplo R$ XXX.

III - Qualquer referência ao número de matrícula do imóvel deve ser assim expressa: certidão de matrícula XXX, emitida pelo Cartório AAA.

IV - Qualquer nome que não foi mencionado no comando deve ser indicado pelas letras maiúsculas AAA antecedidas da identificação do dado; para fazer referência a endereço, por exemplo, escreva endereço AAA.

V - Dispensa-se a menção a assinaturas e ao pagamento dos emolumentos cartorários.

VI - Não crie dados ou fatos novos.

Na peça prática, ao domínio do conteúdo serão atribuídos até 3,20 pontos, dos quais até 0,20 ponto será atribuído ao quesito apresentação (legibilidade, respeito às margens e indicação de parágrafos) e estrutura textual (organização das ideias em texto estruturado), e ao domínio da modalidade escrita, serão atribuídos até 0,80 ponto.

(120 linhas)

A prova foi realizada com consulta a códigos e(ou) legislação.

Disserte sobre as principais inovações introduzidas pelo Marco Legal das Garantias relacionadas à alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel e à hipoteca, bem como sobre seus reflexos no Registro de Imóveis, abordando os seguintes pontos:

a - alienações fiduciárias em garantia sucessivas;

b - cláusula cross default (inadimplemento ou “calote” cruzado);

c - extensão da garantia real na alienação fiduciária de coisa imóvel e na hipoteca;

d - no negative equity guarantee (garantia de ausência de saldo negativo) e hipóteses de sua aplicação;

e - modificações no procedimento de execução extrajudicial na hipótese de financiamento para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor e nos demais casos de alienação fiduciária de coisa imóvel;

f - desjudicialização da execução de crédito hipotecário;

g - concurso de credores e execuções extrajudiciais de garantias imobiliárias;

h - taxatividade, ou não, do rol dos títulos passíveis de registro no Registro de Imóveis.

(Sem informação acerca do número de linhas)

A prova foi realizada com consulta a códigos e(ou) legislação.

Carlos e sua esposa adquiriram imóvel recém-pronto, de livre escolha deles. O imóvel (unidade em condomínio edilício) foi alienado pela construtora que realizou a incorporação. Como o valor da venda da unidade era elevado, os compradores obtiveram financiamento da Caixa Econômica e, em garantia, eles alienaram fiduciariamente o imóvel a esta, que vistoriou, avaliou e aprovou a garantia. Seis meses depois da compra e do recebimento do imóvel, os adquirentes verificam vícios de construção na unidade adquirida (problemas elétricos, hidráulicos e rachaduras).

À luz dos fatos expostos, todos provados, responda fundamentadamente:

a) Cabe a redibição ou rescisão do contrato de financiamento com a CAIXA, tendo por fundamento a existência de vícios ocultos?

b) Caso os adquirentes optem apenas pelas perdas e danos, cabe a condenação solidária da CAIXA a pagar os reparos, já que esta avaliou e vistoriou o bem quando da alienação fiduciária?

(0,75 ponto)

(Sem informação acerca do número de linhas)

A prova foi realizada com consulta a códigos e(ou) legislação.

Após aprovada em rigoroso concurso público, você, Maria Gilda, oficial de Registro de Imóveis de Nossa Senhora do Socorro, recebe protocolo relacionado a uma matrícula específica, conforme a seguir.

Todas as informações específicas do imóvel, dos títulos e das partes, inclusive outras julgadas necessárias, à exceção do nome da oficial e da sua circunscrição, podem ser preenchidas com um único X maiúsculo, sem aspas.

As partes estão corretamente qualificadas e representadas, as assinaturas são válidas e com firmas reconhecidas, e todos os impostos foram devidamente recolhidos.

Não são necessários para a resposta, mesmo que seja o caso, atos dos Livros 1, 3, 4 e 5.

Pratique os atos pertinentes no Livro 2 – Registro Geral, sempre que possíveis, e/ou emita a nota devolutiva, se for o caso.

Considere, se não houver exigências, que os emolumentos foram integralmente pagos na prenotação e que o ato foi praticado, caso cabível, no dia seguinte.

Ao final de cada ato que for praticado, realize a cotação dos emolumentos.

Matrícula 999

Imóvel: Prédio ao número X da rua X, situado no lote X, com descrição X e área X.

Cadastro municipal: 555

Registro anterior: R-1/88.

Proprietário: X, CPF X, solteiro, domiciliado em X.

Prenotação nº 30.001, data 02/01/2024:

Título: contrato de alienação fiduciária

Data do contrato: 29/12/2023

Imóvel objeto da alienação fiduciária: imóvel urbano de matrícula 999, prédio ao número X da Rua X, situado no lote X, com descrição X e área X

Credor fiduciário: Banco Confiança, CNPJ X, com sede em X

Devedor fiduciante: o proprietário, já qualificado

Valor da dívida: R$5.000.000,00 (cinco milhões de reais)

Taxa de juros e encargos: X%

Número de parcelas: 12

Valor do imóvel para fins de leilão: 10.000.000 (dez milhões de reais)

Considerar as condições do crédito e demais cláusulas do contrato contidas corretamente no título

Anexo ao contrato de alienação fiduciária: termo de emissão de Cédula de Crédito Imobiliário – CCI

Características: com garantia real e representativa da integralidade do crédito garantido pelo contrato de alienação fiduciária

Data: 29/12/2023

Emitente: o credor, já qualificado

Forma: escritural

Número: 1

Série: 1

Custodiante: Trust Distribuidora de Valores Mobiliários, CNPJ X, com sede em X.

Anexado ao protocolo documento de representação válido do Banco Confiança.

Prenotação nº 45.003, em data 02/02/2025:

Título: termo de quitação

Dívida quitada: a integralidade da dívida garantida pelo contrato de alienação fiduciária, adequadamente descrita

Credor: Banco Confiança, CNPJ X, com sede em X, como qualificado e representado no contrato de alienação fiduciária.

Anexado ao protocolo documento de representação válido do Banco Confiança.

(3 pontos)

(80 linhas)

A prova foi realizada com consulta a códigos e(ou) legislação.

“A” casou-se com “B” no regime da participação final nos aquestos. Separou-se de fato e possui união duradoura com “Z”.

“A” visa adquirir para si o usufruto de bem imóvel urbano a ser alienado por “C”. Visa adquirir a nua propriedade do mesmo bem imóvel a ser alienado por “D”, com o intuito de que possa ficar em nome de seus filhos “F” e “G” e, ainda, de “Z”. “C” obteve separação extrajudicial em maio de 2011, com partilha de bens. “D” é casado no regime da separação absoluta com “X”. “D” adquiriu referida nua propriedade por meio de escritura pública que envolveu alienação fiduciária em favor de instituição financeira, com empréstimo devidamente quitado por “D”, porém pendente de averbação perante o respectivo registro imobiliário. Encontra-se o imóvel arrolado pela Receita Federal do Brasil, por força de eventuais débitos de “D”. “A” deseja efetivar o pagamento da nua propriedade de forma diferida, sendo R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) à vista e mais 10 (dez) parcelas fixas, mensais e sucessivas de R$ 100.000,00 (cem mil reais), mas quer desvincular o imóvel da obrigação de pagamento das parcelas, tudo aceito por “D”. Este, porém, requer garantia, independentemente desta ser real. “C” deseja ser representado por “E” por meio de procuração com poderes especiais lavrada por notário português em 2014. “B”, “D”, “X” e “Z” não gostariam de ir ao cartório, mas não sabem se podem ou não se ausentar do ato.

Realize as providências e diligências para efetivação do instrumento notarial necessário a atender todo o desejado pelas partes ou realize uma justificação acerca da impossibilidade de lavratura integral ou de parte do ato. Fundamente sua decisão.

(Edital e caderno de provas sem informação sobre a pontuação e o número de linhas)

A prova foi realizada com consulta a códigos e(ou) legislação.

João celebrou contrato de mútuo com alienação fiduciária e recebeu a posse direta do veículo automotor, porém deixou de pagar apenas a última prestação do financiamento. Neste caso, o credor poderá descartar a cobrança judicial e optar pela extinção culposa do contrato sem prejuízo da imediata busca e apreensão do bem? Fundamente.

(Edital e caderno de provas sem informação sobre a pontuação e o número de linhas)

A prova foi realizada com consulta a códigos e(ou) legislação.

Alienação fiduciária de bem imóvel (Lei n.º 9.514/97) e hipoteca convencional (Código Civil) – traços distintivos – posição jurídica das partes contratantes – alienação fiduciária de imóvel já anteriormente alienado fiduciariamente – repercussões dos institutos no Registro de Imóveis.

(Edital e caderno de provas sem informação sobre a pontuação e o número de linhas)

A prova foi realizada com consulta a códigos e(ou) legislação.