O art. 34 do Código Tributário Nacional estabelece que o sujeito passivo do IPTU é o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor do imóvel, sendo necessário, no caso da posse, que esta se dê com animus domini, ou seja, com a intenção de agir como dono. No contrato de alienação fiduciária em garantia, o credor fiduciário é titular de uma propriedade resolúvel, destinada exclusivamente à garantia da dívida, e não exerce a posse do bem com essa qualificação.
Segundo o STJ, a sujeição passiva ao IPTU exige, no mínimo, a posse qualificada com animus domini, não se estendendo a figuras como locatários ou cessionários de uso, e tampouco ao credor fiduciário, cuja titularidade da propriedade é meramente formal e desprovida de intenção dominial. A ausência desse elemento subjetivo, portanto, afasta a possibilidade de o credor fiduciário ser considerado contribuinte do IPTU.
Além disso, a Lei n.º 9.514/1997, que regula a alienação fiduciária de bens imóveis, expressamente estabelece no § 8º do art. 27 que o devedor fiduciante é responsável pelos tributos incidentes sobre o imóvel até o momento da imissão na posse pelo credor fiduciário. Com a edição da Lei n.º 14.620/2023, o § 2º do art. 23 da mesma norma reafirmou esse entendimento, atribuindo de forma clara a responsabilidade pelo pagamento do IPTU ao fiduciante.
Assim, mesmo que o município, no exercício de sua competência tributária, tenha alguma margem para definir o sujeito passivo entre os legitimados em abstrato, essa escolha não pode contrariar os limites impostos pela legislação federal e os pressupostos da responsabilidade tributária. O credor fiduciário, enquanto não consolidada a propriedade em seu nome com a imissão na posse, não reúne os requisitos para figurar como sujeito passivo da obrigação tributária.
Em resumo:
O credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse no imóvel objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no art. 34 do CTN.
STJ. 1ª Seção. REsps 1.949.182-SP, 1.959.212-SP e 1.982.001-SP, Rel. Min. Teodoro Silva Santos, julgado em 12/3/2025 (Recurso Repetitivo – Tema 1158) – Informativo 843.