Z, pessoa física, celebrou com B, construtora, um compromisso de venda e compra de um imóvel (apartamento) a ser edificado por esta última. O instrumento, dentre várias obrigações, previu:
a) prazo certo para a entrega da unida- de, prorrogável por mais cento e oitenta dias, admitida, ainda, nova dilação a critério de B, se necessária ao término da obra;
b) que as despesas alusivas à comissão de corretagem e as da taxa SATI seriam de responsabilidade de Z, pagas (por meio de cheques distintos), respectivamente, a D, pessoa física (corretor de imóveis) e E, pessoa jurídica, ambos indicados por B;
c) o estabelecimento de multa para a hipótese de Z descumprir qualquer das cláusulas do contrato;
d) que Z deveria honrar as despesas condominiais (independentemente de receber a posse da coisa) após o pagamento das parcelas previstas até o financiamento da construção;
e) que, vencidas tais prestações, haveria a incidência de juros remuneratórios sobre o saldo devedor pendente até a obtenção do financiamento.
Chegada a data para a entrega das chaves, B comunicou a Z que a conclusão da edificação seria prorrogada por mais cento e oitenta (180) dias, conforme cláusula prevista no contrato assinado, bem como que Z deveria pagar, a partir de agora, as despesas condominiais e os encargos (juros remuneratórios) até se concretizar o financiamento do saldo devedor.
Z não aceitou as explicações feitas por B e notificou-a extrajudicialmente sobre a invalidade das cobranças impostas, solicitando a imediata entrega da posse juntamente com o “habite-se”, o que sequer restou comentado por B.
Considerando-se os fatos narrados, Z moveu ação em face de B à luz das disposições do Código de Defesa do Consumidor. Afirmou que a corretagem e a taxa SATI eram indevidas porquanto abusiva a sua cobrança, pleiteando sua devolução em dobro. Além disso, com base no mesmo fundamento, requereu a invalidação da cláusula que autoriza a prorrogação da entrega da unidade após cento e oitenta (180) dias do prazo, bem como a dilação desse lapso de forma indeterminada, sustentando que a mora de B estaria configurada a partir do dia seguinte previsto para a transmissão da posse, motivo a lhe impor o pagamento da multa estabelecida no contrato para a hipótese de Z descumprir suas obrigações.
Em continuidade, pediu a devolução, igualmente em dobro, dos valores relativos às despesas condominiais, o reembolso dos dispêndios havidos com a locação de um apartamento para nele residir com sua esposa W após o matrimônio (adotado o regime da comunhão universal de bens), bem assim indenização de índole imaterial em razão dos dissabores enfrentados pela conduta de B. Ao final, impugnou a cobrança dos juros remuneratórios após os pagamentos feitos no período de edificação e até a consumação do financiamento.
Em contestação, B arguiu carência de ação (porque faltaria utilidade ao provimento desejado ante a inexistência de cláusula penal em seu desfavor e de previsão contratual de prorrogação da entrega do imóvel), ilegitimidade passiva quanto aos pedidos envolvendo a corretagem e a taxa SATI, eis que recebidas, tais verbas, por pessoas distintas, e ausência de autorização de W a Z, por força do regime de bens adotados entre eles.
No mérito, insistiu na legalidade da cláusula de prorrogação do prazo de entrega da unidade (válida em face do princípio pacta sunt servanda), a lhe eximir da mora apontada, argumentando, ainda, que as despesas condominiais, por força das disposições contratuais livremente pactuadas, são de responsabilidade do adquirente depois de solvidas as prestações antecedentes ao financiamento (porque aí o comprador não mais poderia arrepender-se), bem como que a cobrança dos juros remuneratórios é regular, em especial porque os custos da obra, até a obtenção do financiamento por agente financeiro, foram por ela assumidos.
Encerrando a defesa, B, sob o manto do princípio da eventualidade, impugnou os danos pleiteados, mesmo que admitida sua mora, seja porque o casamento não é ato jurídico urgente, a permitir adiamento sem qualquer tipo de problema, seja porque ausentes os pressupostos alusivos ao dano moral, haja vista que o mero inadimplemento contratual, conforme entendimento pretoriano uniforme, não gera ofensa aos direitos de personalidade.
Instados os litigantes a se manifestar sobre a fase provatória, ambos requereram o julgamento antecipado da lide.
Proferir sentença com base na petição inicial e contestação apresentadas na presente forma narrada.
M.S. adquiriu e alugou apartamento da imobiliária HL em janeiro de 2014, tendo assinado contrato de locação pelo prazo de dois anos.
Após dois meses em que estava na posse do bem, começaram a ocorrer alguns vazamentos nos banheiros e na área de serviço do imóvel. M.S. reclamou várias vezes para a imobiliária HL, mas esta não sanou os problemas no encanamento do apartamento.
Diante da inércia da imobiliária, M.S decidiu rescindir o contrato de locação e entregar o imóvel. A imobiliária não aceitou a rescisão do contrato, sob o argumento de que o mesmo foi celebrado pelo prazo de dois anos, tendo mencionado que se M.S. deixasse o imóvel seria cobrada multa equivalente a 50% do valor restante dos aluguéis devidos, ou seja, um ano e dez meses.
M.S. saiu do imóvel e deixou de pagar os aluguéis. A imobiliária, então, deu entrada em procedimento arbitral, cobrando a multa contratual de M.S., em razão da rescisão unilateral do contrato.
Restada infrutífera a tentativa de conciliação e após a instrução do processo perante a corte arbitral, o árbitro proferiu laudo condenando M.S. a pagar R$ 40.000,00 (quarenta mil reais) a título de multa pela rescisão do contrato de locação.
Considerando a situação apresentada, responda:
a) Caso M.S. venha a descumprir a ordem de pagamento constante no laudo arbitral, explicite que procedimento deverá ser tomado pela imobiliária e perante qual órgão deverá o mesmo ser intentado?
b) Que prazo terá M.S. para pagar o débito? Há alguma punição prevista no ordenamento jurídico para o inadimplemento da obrigação contida na decisão arbitral?
c) Qual será a via de defesa a ser utilizada por M.S. no procedimento intentado pela imobiliária? Que tipo de matérias poderiam ser aventadas? Haveria possibilidade de suspender o andamento do procedimento tomado pela imobiliária? Explique.
Paulo X move ação ordinária de cobrança em face de Pedro Y, Antônio K e Jorge K, alegando que os réus, são, respectivamente, cofiador e sucessores decofiador das obrigações pecuniárias contraídas por José W, no contrato de prestação de serviços que com o autor celebrara, na cidade do Recife, em 15/01/2003, para vigorar a partir de
03/02/2003, com prazo de seis anos. Afirma o autor que, à época da celebração do contrato, residia na Argentina e, naquele país, ficara conhecido como profissional de organização de eventos artísticos. José W, para atrair clientes durante os leilões de gado, dos quais participava como vendedor de animais, contratou os serviços do autor, pela importância de R$ 10.000,00 por mês, limitados a quatro eventos também mensais, mas sem vínculo empregatício, devendo a remuneração ser paga na cidade do Recife, para onde o autor se mudou. Na mesma data em que celebrou o contrato com José W, o autor celebrou com Pedro Y e João K, contrato de fiança, em que ambos se responsabilizavam pela dívida assumida por José W, embora este desconhecesse o contrato de fiança. Em 04/08/2007, faleceu João K, deixando como únicos herdeiros os corréus Antônio K e Jorge K. O inventário foi encerrado e, na partilha, cada herdeiro ficou com bens no valor de somente R$ 20.000,00, uma vez que o falecido perdera, em vida, grande parte de seu patrimônio. O autor, segundo também afirma, não tinha conhecimento de que José W era interdito, desde 11/12/2002, como absolutamente
incapaz, incluído entre os loucos de todo gênero, a que aludia o art. 5º, II do CC de 1916, embora, no trato social, nenhuma anomalia apresentasse. Sendo cônjuge de José
W sua curadora e o regime de bens o da comunhão universal, ela pagou em nome de José W pelos serviços prestados até 03/02/2007, mas o autor continuou a prestar os serviços até 03/02;2008, quando foi despedido, sem mais nada a receber, conquanto tivesse prestado serviços em todos os meses, fazendo jus à importância de R$ 120.000,00 (cento e vinte mil reais).
Diz que procurou a curadora de José W, a qual afirmou não mais poder realizar qualquer pagamento, pois foram declarados insolventes, por sentença transitada em julgado no dia 20/02/2011. Procurou, então, o fiador Pedro Y e os herdeiros de João K, que se recusaram a efetuar o pagamento. Em razão disso, pede a condenação dos réus, solidariamente, a pagarem a dívida, acompanhada de juros desde a citação e correção monetária, além das custas, despesas processuais e honorários advocatícios de 20% sobre o valor da condenação. Os réus foram citados, sendo Pedro Y e Antonio K pessoalmente e Jorge K com hora certa e os mandados cumpridos juntados, , respectivamente, em 11/07/2011, 18/07/2011 e 28/07/2011. Pedro Y e Antonio K fizeram-se representar nos autos por procuradores diferentes, ficando revel Jorge K. Pedro Y apresentou contestação alegando, em preliminar, que falta pressuposto processual, porque, sendo o autor residente em Buenos Aires à época da celebração do contrato com José K, consideram-se constituídas as obrigações naquela cidade estrangeira, e aplica-se a legislação daquele país, razão pela qual é incompetente a autoridade judiciária brasileira para dirimir a contenda, dada a natureza acessória da fiança, invocando o art. 9º e seus parágrafos, da LINDB, arguiu o benefício de ordem, porque no contrato de fiança a ele não renunciara, nem assumira responsabilidade solidária e indicou à penhora valioso imóvel rural pertencente a José W. No mérito, afirmou que a obrigação contraída com José W era nula, dada sua interdição e porque não poderiam as partes celebrar contrato de prestação de serviços com prazo superior a 4 anos, por força do art. 598 do CC e, em consequência, insubsistente a fiança, a qual, também, é invalida, porque o afiançado não assinou o respectivo instrumento de contrato.
Alegou, igualmente, que a dúvida achava-se parcialmente extinta pela compensação, pois, conforme contrato, cuja copia juntou aos autos, em 20/01/202 José W emprestara ao autor R$ 100.000,00 para serem pagos até 03/03/2008 e que, descontadas as parcelas já pagas, mas feitos os acréscimos de juros compensatórios contratados, o mutuante ainda era credor de R$ 60.000,00, em 03/02/2008 e que não foram pagos. Negou a solidariedade com os herdeiros de Jorge K. Pediu a improcedência do pedido, e subsidiariamente, a redução do valor pelas razões que expôs. Antonio K também contestou, afirmando que a fiança é contrato intuitu personae e, com a morte do cofiador, a garantia ficara extinta, além de repetir os mesmos argumentos de Pedro Y. Vencido o prazo da resposta e não a apresentado, foi nomeado curador especial para JorgeK, o qual contestou por negativa geral. Manifestando-se sobre as contestações, o autor afirmou serem elas intempestivas, pois apresentadas em 15/08/2011, e que os efeitos da revelia devem ser aplicados a todos os réus. Admitiu o empréstimo concedido, bem como a exatidão do valor da respectiva dívida, entretanto, impugna a compensação, dada a impossibilidade de os fiadores pretenderem compensar sua dívida com crédito de terceiro e, além disto, em razão da insolvência do mutuante, a compensação era vedada. Sendo a herança deixada por João K insuficiente para arcar com o débito alegado na inicial e tendo ciência de que aquele contratara seguro de vida, do qual são beneficiários os corréus Antonio K e Jorge K, que, entretanto, ainda não haviam recebido a indenização, no valor de R$ 200.000,00, o autor moveu contra eles ação cautelar de arresto daquela indenização, apensada a esses autos e não qual a liminar foi deferida.
Citado, os requeridos não contestaram, sobrevindo decisão pela qual será julgada simultaneamente com a ação principal. Intimadas as partes a especificarem provas, requereram o julgamento antecipado, sob o argumento de que as questões são apenas de Direito. É o relatório. Utilizando o relatório acima, elabora sentença apreciando as alegações das partes e todas as questões de Direito por eles suscitadas.
O DNIT — Departamento Nacional de infra-estrutura e Transporte — propôs ação de reintegração de posse com pedido de antecipação de tutela em face de BONAPARTE CAPIXABA, alegando que, em inspeção realizada conjuntamente com a Polícia Rodoviária Federal, constatou, nas margens da Rodovia BR 423/SP, na altura do km 223, a existência de invasão da faixa de posse e domínio federal, por meio da construção de cerca de madeira de alto gabarito, atribuída ao réu, proprietário e possuidor da área confrontante.
A extensão do mencionado cercamento é de 1,4 km, à margem da rodovia, com a existência de dois grandes portões de entrada, de idêntico material, sendo que parte desta construção está em vias de finalização.
Menciona o autor que o réu foi devidamente notificado em 07.06.12 para desocupar a área voluntariamente, mas que nenhuma providência tomou.
Destacou que Portaria do DNER de 1998 determinou que a distância obrigatória a ser respeitada por particulares, para fins de construção naquela rodovia federal, é de 45 (quarenta e cinco metros) a partir do eixo central; e que o réu desrespeitou tal regramento, invadindo área não-edificável do domínio público, colocando em risco, assim, pessoas e bens.
Postulou, pois:
a) tutela antecipada — já que a posse do réu é de mais de três anos — a fim de impedir o término da construção, ordenando a desocupação urgente da faixa de domínio;
b) ao final, a demolição de toda a área edificada, sob cominação de multa diária;
c) pagamento de indenização caso a demolição determinada venha a causar danos ao patrimônio público.
O Magistrado aguardou a resposta do réu para apreciar o pedido antecipatório.
O réu contestou, alegando, preliminarmente, a ilegitimidade do DNIT para ajuizar a demanda possessória, uma vez que o bem objeto do alegado esbulho pertenceria à União e não àquele órgão.
Ainda em preliminar, suscitou a ausência de pressuposto de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo por não haver individualização da área na qual o autor pretende ser reintegrado, sendo caso de extinção do feito sem apreciação do mérito.
Afirmou ser possuidor de boa-fé, pois ao proceder ao cercamento da propriedade entendeu que a distância mínima seria de 25m da rodovia, classificada como estadual na escritura pública de compra, lavrada em 03.01.2005.
Alegando a qualidade de possuidor de boa-fé, postulou indenização por conta de eventuais prejuízos que venha a sofrer pela perda de área, detentora de finalidade econômica, além de postular que todas as despesas referentes à eventual demolição fiquem por conta exclusiva do autor.
No mais, acresce que, quando recebeu a notificação, tratou de responder ao emissor que era pessoa de bem, produtor rural antigo e que atendeu a todas as determinações constantes de sua escritura de compra.
O juiz não deferiu a tutela antecipada, por falta da prova de dano iminente. Ato contínuo, acolheu o pedido de perícia formulado pelo autor e, de acordo com o laudo apresentado, constatou-se que a construção invadiu 27m da área tida como sendo do domínio público.
Estando os autos conclusos, elabore a peça, analisando integralmente os aspectos tratados no problema, dispensado o relatório.
Trata-se de ação civil pública ajuizada pelo Ministério Público Federal em face de Hilton da Paz, brasileiro, solteiro, servidor público federal pertencente aos quadros da União, domiciliado nesta cidade, na rua X; Epaminondas da Silva, brasileiro, viúvo, também servidor público federal pertencente aos quadros da União, domiciliado nesta cidade, na rua Z; e, de YYY Empreendimentos Ltda., pessoa jurídica nacional sediada na cidade de Belo Horizonte, na rua T, em virtude da prática de atos de improbidade administrativa.
Salienta o autor da ação que o primeiro réu, Hilton, de modo livre e consciente cedeu indevidamente, inclusive sem qualquer procedimento licitatório, a utilização de imóvel pertencente à União, localizado nesta cidade, em favor da pessoa jurídica YYY Empreendimentos mediante pagamento de aluguel mensal simbólico de quinhentos reais (R$ 500,00), bem inferior ao preço de mercado. Registra, ainda, que a cessionária procedeu, por sua vez, a uma reforma no sentido de realizar pequena modernização no aludido bem, havendo plena ciência e anuência de Hilton.
Ressalta o Ministério Público Federal que Hilton é primo do sócio-gerente da referida pessoa jurídica, de nome Hélio da Silva, violando com sua conduta diretamente a moralidade administrativa, o dever de probidade e de lealdade à instituição a qual pertence, além de causar dano ao patrimônio público federal.
Acrescenta o parquet federal que o servidor Epaminondas da Silva, lotado no mesmo órgão do primeiro réu, ao tomar conhecimento do fato, exigiu da citada pessoa jurídica (YYY Empreendimentos) vantagem patrimonial indevida, no montante de duzentos mil reais (R$ 200.000,00), em encontro realizado em restaurante da cidade, sob ameaça de comunicar a irregular cessão de uso ao Ministério Público, ao Tribunal de Contas e à Controladoria-Geral da União, o que veio a se efetivar em virtude da recusa da empresa em pagar o montante exigido.
A prova da exigência patrimonial indevida foi efetivada mediante gravação por microfone não aparente, realizada pelo representante legal da empresa YYY Empreendimentos, um dos interlocutores, cuja autenticidade restou comprovada por perícia técnica realizada em anterior ação cautelar de produção antecipada de provas, promovida pelo Ministério Público.
Registra o autor da ação que não formulou pedido anulatório do ato de cessão de uso diante de sua anulação pela própria Administração Pública.
Conclui o Ministério Público que Hilton da Paz e a YYY Empreendimentos violaram os artigos 10, incisos II, IV e VIII, e 11 da Lei nº 8429/92 e, por este motivo, pede, em relação aos dois réus, a aplicação das medidas previstas nos incisos II e III do artigo 12 da mencionada legislação, enquanto Epaminondas da Silva teria violado os artigos 9°, I, e 11 da Lei nº 8.429/92, razão pela qual postula a aplicação, no tocante a este último, das medidas previstas nos incisos I e III do art. 12 da citada legislação.
A petição inicial veio acompanhada dos autos de inquérito civil e de certidão de inteiro teor dos autos da medida cautelar de antecipação de provas, com base no art. 851 do Código de Processo Civil.
Os demandados foram notificados nos termos do § 7º do art. 17 da Lei nº 8.429/92 e apresentaram defesas prévias, as quais foram rejeitadas, em decisão confirmada pelo Tribunal.
Citados, os réus apresentaram contestações.
O réu Hilton da Paz alegou: [i] que inexistiria a gravidade apontada pelo autor da ação civil pública, pois a jurisprudência destaca que ilegalidade não é improbidade e a legislação pretende punir administradores desonestos e não inábeis, como seria o caso; o réu procurou dar um uso ao bem e ajudar a empresa do primo, inexistindo mal nisso; [ii] ressaltou, por fim, não haver dano, pois a cessionária (YYY Empreendimentos) realizou reforma que gerou modernização no imóvel e o seu uso propiciou o aumento do fluxo de pessoas em beneficio dos moradores vizinhos ao bem e comerciantes da área.
O réu Epaminondas da Silva destacou em sua defesa: [i] nulidade da prova baseada em gravação de conversa feita por um dos interlocutores, sem o conhecimento do réu, notadamente porque desprovida de autorização judicial; [ii] no mérito, mencionou que não praticou ato de improbidade capitulado no artigo 9° da Lei de improbidade (8.429/92), pois não recebeu qualquer quantia, como, inclusive, é expressa a petição inicial; [iii] em virtude da desconsideração da prova ilícita, inexistem elementos probatórios de que houve violação, por sua parte, de qualquer dispositivo relacionado à improbidade administrativa.
A ré YYY Empreendimentos salientou em sua contestação: [i] a sua ilegitimidade passiva para sofrer as sanções por ato de improbidade, eis que não é agente público; no máximo, estaria sujeita em tese ao ressarcimento ao erário [ii] o Ministério Público Federal não detém legitimação ativa para tutelar o patrimônio da União, sob pena de violação direta ao inciso IX do art. 129 da Constituição Federal, atuando na verdade como órgão de representação de pessoa jurídica de direito público; [iii] no mérito, apontou que não restou demonstrado qualquer prejuízo a ser indenizado, pois se é verdade que se beneficiou de um ato que apenas no aspecto formal foi irregular, sem qualquer má-fé, houve benefício concreto para o bem, com a reforma realizada no imóvel e revitalização da área com os eventos culturais e artísticos patrocinados pela YYY Empreendimentos.
A União interveio e assumiu posição ao lado do Ministério Público Federal.
O Ministério Público Federal manifestou-se quanto às contestações no sentido da rejeição das preliminares, por impertinentes, e reiterou o pedido de procedência.
Foi realizada prova pericial que apurou o valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais) mensais como a média de mercado para fins de aluguel. Consignou o perito, ainda, que a reforma no imóvel público, realizada pela YYY Empreendimentos, pouco repercutiria no valor do aluguel.
Todas as partes foram intimadas da entrega do laudo para manifestação, sendo certo que o Ministério Público Federal e os réus Hilton da Paz e YYY Empreendimentos apresentaram petições.
O primeiro consignou sua concordância com o laudo e os demais, a despeito de afirmarem estar o perito correto em suas conclusões, ressaltaram que inexistiu prejuízo concreto ao erário, tendo em vista os benefícios já apontados nas peças de contestação.
Em alegações finais, o Ministério Público destacou que as preliminares seriam impertinentes e enfatizou haver prova nos autos para condenação de todos, como destacado na petição inicial. Registrou que as cominações do art. 12 da Lei nº 8.429/92 devem ser cumulativas, inexistindo qualquer discricionariedade judicial.
A União peticionou aderindo à manifestação do Ministério Público Federal.
Os réus reiteraram as alegações deduzidas nas contestações, no sentido do acolhimento das preliminares suscitadas. No mérito, na hipótese de rejeição das preliminares que acarretariam a extinção do processo, sustentaram a improcedência do pedido.
É relatório.
O candidato deve proferir sentença, ficando expressamente dispensada a elaboração de outro relatório. Valor da questão: 5,5 (cinco e meio) pontos.
Tomando exclusivamente por base a descrição feita a seguir, e observando os requisitos do art. 458 do CPC, profira sentença no seguinte caso concreto, solucionando todas as questões postas:
Em 01 de setembro de 2011, Caio e Tício celebraram com João e Maria Contrato de Cessão de Quotas, mediante o qual aqueles adquiriram destes últimos a totalidade das quotas do capital social do Colégio O Ateneu Ltda., pelo valor de R$ 2 milhões, pagos à vista. Além de Caio e Tício, como cessionários, e João e Maria, como cedentes, figurou no Contrato a própria sociedade Colégio O Ateneu Ltda., na qualidade de mera interveniente anuente.
Das cláusulas da avença, interessam à questão transcrever as seguintes:
“Cláusula 3ª: Não obstante firme e válida a cessão das quotas ora ajustada, e a fim de que o Colégio possa ser conduzido pelos cedentes, seus fundadores, até o encerramento do ano letivo em curso, caberá exclusivamente a eles administrar a sociedade até o dia 01 de janeiro de 2012, quando só então os cessionários tomarão posse e passarão a exercer os seus direitos de sócios e gestores.”
“Cláusula 5ª: Os cessionários não examinaram a contabilidade e nem quaisquer documentos referentes à gestão da sociedade Colégio O Ateneu, mas os cedentes asseguram aos cessionários que (a) a sociedade é uma instituição de ensino com 2 000 alunos matriculados no ano letivo de 2011 e (b) que a mensalidade média paga ao Colégio é de R$ 500,00 mensais.”
Em 20 de janeiro de 2012, Caio, Tício e Colégio O Ateneu Ltda. ajuízam ação ordinária contra João e Maria, alegando que constatam que, conquanto verdadeira a informação de que o Colégio tinha 2000 alunos matriculados, ocultara-se que 400 deles tinham bolsa integral, nada pagando a título de mensalidade, e que a mensalidade média de R$ 500,00 só levava em consideração os alunos pagantes. Assim, segundo a inicial, a cláusula 5ª induzia a crer que o faturamento médio mensal do Colégio era de R$ 1 milhão (R$ 500 X 2000 alunos), quando era de R$ 800 mil (R$ 500 X 1600 alunos pagantes), e que essa errônea suposição levara os autores a superestimar o preço justo das quotas adquiridas, o que consistiria vício redibitório a justificar a redução do preço em 20%; ou, se assim não entendesse o julgador, esse engano geraria um dever de indenizar em valor equivalente à expectativa de valor por ele frustrada, ou seja, os mesmos 20% do preço pago.
Ao final, formulam o seguinte pedido: “Isto posto, seja por conta do abatimento do preço decorrente de vício redibitório, seja porque existe dever de indenizar que se justifica no erro ao qual a redação da cláusula quinta induziu os autores, assim como no inadimplemento dos termos dessa mesma cláusula, pedem sejam os réus condenados a pagar aos autores a quantia de R$ 400.000,00, acrescidos de correção monetária e de juros moratórios desde 1º de setembro de 2011, data do pagamento do preço.”
Citados regularmente, João e Maria contestaram tempestivamente a ação, alegando em síntese que: em preliminar (a) a ilegitimidade ativa do Colégio O Ateneu Ltda.; e, no mérito, que (b) nem em tese se configuraria vício redibitório, pois a coisa vendida não foi um colégio com 2000 alunos pagantes, mas sim quotas de uma sociedade empresária, as quais nem os autores imputaram qualquer defeito ou vício; (b) ainda que se pudesse falar em redibição, teria se operado em 1º de outubro de 2011 a decadência; (c) não haveria, de todo modo, nenhum vício oculto, pois o colégio funcionava perfeitamente, não tendo no negócio qualquer vício; (d), ademais, a declaração feita na cláusula 5ª do contrato era verdadeira: a mensalidade média paga (que obviamente, só poderia tomar por base os pagantes, não bolsistas) era realmente de R$ 500,00 mensais e tinha 2000 alunos matriculados, e que se não se declarou a existência de 400 bolsistas porque isso não se perguntou; e (e) que de indenização não se poderia também cogitar, pois não havia qualquer obrigação contratual de que o faturamento médio das mensalidades fosse de R$ 1 milhão. Por fim, anota que, na hipótese de ficar vencido, não haveria que se condenar os réus nos ônus de sucumbência, já que isso não fora pedido na inicial. Concluem a resposta pedindo a extinção do processo sem julgamento do mérito quanto à autora pessoa jurídica e a improcedência da postulação deduzida pelos dois outros demandantes, impondo-se a todos os autores os ônus da sucumbência e, ainda, as penas da litigância de má-fé por terem deduzido pleito temerário.
No saneador, deixou-se a preliminar para ser resolvida na sentença, e se deferiu perícia econômico-contábil, sendo dela encarregado profissional da inteira confiança do sentenciante, e que confirmou a procedência das afirmativas fáticas da inicial: o colégio tinha 1600 alunos, que pagavam uma mensalidade média de R$ 500,00, mais 400 alunos com bolsa integral. Respondendo a quesito dos autores, o perito afirmou que a diferença de faturamento médio de R$ 1 milhão para R$ 800 mil implica a redução do justo preço do colégio em 20%. Acrescente-se que as conclusões do laudo não foram de nenhum modo contestadas pelos réus, embora se tenha cumprido o contraditório.
JONATAS ALBUQUERQUE MAZZILLI, solteiro, era proprietário da fazenda Santa Clara, nesta comarca, com a área de 300 (trezentos) hectares, descrita e caracterizada na respectiva matrícula imobiliária nº. 23.340, do Serviço de Registro de Imóveis desta comarca.
JONATAS faleceu em 10-04-1990, deixando como herdeiros seus únicos filhos: XENOFONTES DE ANDRADE MAZZILI (nascido em 20-02-1987) e CRISTOPHANES MAZZILI (nascido em 30-03-1990), casados pelo regime da comunhão universal de bens com CARMEM ADALGIZA PEREIRA e BEATRIZ DAS DORES BORTOLOTO, respectivamente, todos brasileiros, professores universitários, residentes nesta cidade.
Atingida a maioridade, esses herdeiros tomaram conhecimento de que a fazenda em referência era de seu falecido pai e de que estava na posse ilegítima de ARQUELAU BATISTA DOS SANTOS e de sua mulher ANDRADINA JUSTOS DOS SANTOS, brasileiros, agricultores, residentes nesta cidade, que a exploravam com plantação de soja e de milho numa área com 100 (cem) hectares, porém mantendo dois prepostos cuidando de toda a fazenda.
Inexitosa a tentativa de obter amigavelmente a restituição da fazenda, porque os possuidores alegaram tê-la adquirido por contrato ainda não registrado, os referidos herdeiros e seus cônjuges ajuizaram contra aqueles ação reivindicatória cumulada com indenização por perdas e danos.
Descreveu-se pormenorizadamente o imóvel na inicial, anexando-se a ela, além de outros documentos: certidão de óbito de JONATAS; certidão de casamento dos requerentes; cópia da matrícula da fazenda em nome do falecido, expedida pelo Registro de Imóveis; mapa e memorial descritivo da fazenda. Pediu-se a restituição da fazenda, reconhecendo a propriedade dela aos requerentes, e indenização pelos prejuízos, incluindo-se os frutos percebidos pelos possuidores desde o início da posse.
A citação ocorreu em 10/01/2012 e houve contestação.
Alegou-se: ilegitimidade ativa “ad causam” dos requerentes, por não terem comprovado a condição de proprietários da fazenda, nem a qualidade de inventariante ou a abertura do inventário com a respectiva partilha; posse legítima da fazenda, adquirida de ALECSANDER SOAREZ MUNHOZ, casado pelo regime da comunhão universal de bens, que já a explorava com plantação de soja, quando a vendeu por contrato particular de compromisso de compra e venda, irretratável, firmado em 15/03/1995, com o preço integralmente quitado; usucapião extraordinária, por terem os requeridos posse da fazenda há mais de 20 anos, com acessão da posse do vendedor, ou usucapião ordinária, por terem justo título e boa fé há mais de 10 anos; terem feito reparos e consertos de cercas e reparo na cobertura danificada de um barracão que já existia na fazenda, quando a adquiriram; edificação de um barracão de alvenaria com 100 m². Foram juntados documentos referentes às benfeitorias e à edificação, bem como cópia do aludido contrato de compromisso de compra e venda.
Foi denunciado à lide o promitente vendedor ALECSANDER, por ter assumido a obrigação de indenizar os requeridos caso tenham de restituir a fazenda em eventual demanda com o proprietário.
Pediu-se a extinção do processo, sem julgamento do mérito, acolhendo-se a preliminar, ou, superada esta, a improcedência dos pedidos especificados na inicial, reconhecendo-se a aquisição por usucapião, arcando os requerentes, em qualquer dessas hipóteses, com os ônus sucumbenciais. Pleiteou-se, em caso de procedência dos pedidos dos requerentes, que estes sejam obrigados a indenizar aos requeridos as benfeitorias e a edificação realizadas na fazenda, assegurando-lhes o direito de retenção. Requereu-se a condenação do denunciado a indenizar os prejuízos que os requeridos venham a sofrer, caso sejam vencidos na demanda.
A inicial atendeu aos requisitos legais e atribuiu-se à causa o valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais). O denunciado da lide não se manifestou, no prazo legal, nos autos do processo. Os requerentes refutaram a preliminar arguida na contestação; impugnaram os documentos juntados pelos requeridos, por não estarem autenticados; alegaram que o contrato de compromisso de compra e venda é nulo, por não obedecer à forma pública e também por não ter sido assinado pela mulher do promitente vendedor, nem pelo pai dos requerentes; não é o contrato justo título para usucapião ordinária; não decorreu o tempo necessário, para usucapião ordinária, ante a menoridade dos requerentes ao tempo do óbito de seu pai, nem para a extraordinária, porque não se preencheu o lapso temporal de 20 anos, exigido para a hipótese dos autos.
Não foi designada audiência preliminar de conciliação, porque as partes se manifestaram pela não composição amigável.
Houve despacho saneador irrecorrido. Declarou-se a revelia do denunciado à lide; deixou-se o exame da preliminar para a sentença final; foram fixados os pontos controvertidos; deferiu-se a prova testemunhal requerida pelas partes e designou-se data para a audiência de instrução e julgamento.
Na audiência, não houve conciliação. Foram ouvidas as testemunhas.
JOÃO PEREIRA DE SOUZA (dos requerentes) afirmou que estes são os únicos filhos do falecido Jonatas; que conhece a área reivindicanda, a qual era cultivada por Alecsander Soarez Munhoz; que este deixou o imóvel e o depoente não sabe se ele o vendeu para os requeridos, mas é certo que os requeridos passaram a cultivá-lo assim que Alecsander o desocupou; que sabe que a área de terras foi emprestada para Alecsander cultivá-la.
PAULO DE SOUZA MARTINS (dos requerentes) declarou que conhece a área há mais de 20 (vinte) anos, que foi ocupada, inicialmente, por Alecsander, por cerca de 4 anos, e depois soube que ele a vendeu para os requeridos; afirmou também que Alecsander lhe confidenciou, certa vez, que tinha recebido a área do falecido pai dos requerentes, gratuitamente, para nela plantar; os requeridos estão cultivando 100 (cem) hectares da área, mantendo nela dois empregados, que tomam conta de toda a fazenda.
ANTONIO SARAIVA PIETROWSKI e SEBASTIÃO PEREIRA DA CRUZ (dos requeridos) afirmaram que conhecem estes há mais de vinte (20) anos, os quais estão cultivando cem (100) hectares da área reivindicanda, desde quando a adquiriram de Alecsander, sendo que este ocupou dita área por 4 anos aproximadamente, antes de vendê-la aos requeridos; que não sabem se Alecsander adquiriu a área do pai dos requerentes, mas ouviram dizer que a área lhe havia sido emprestada para ser cultivada.
Declararam que os requeridos tinham conhecimento de que Alecsander não tinha título de compra da fazenda ou da posse dela. Confirmaram que os requeridos construíram no imóvel um barracão de alvenaria e que realizaram as benfeitorias mencionadas na contestação. Afirmaram que os requeridos nunca usaram o barracão que construíram.
As partes apresentaram suas alegações finais oralmente, cada qual ratificando suas manifestações anteriormente apresentadas nos autos. Os autos estão conclusos para sentença.
Considerando as informações acima, sem inovar nem criar fatos, elabore a sentença aplicável ao caso
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